| 问题 | 卖房违约金的法律规定是什么? |
| 释义 | 现在很多大城市的二手房交易火热，不少年轻人喜欢买二手房，这样可以尽快的装修入住。二手房买卖是大事情，双方要签订一份合同，规定好各自的权利和义务。当房价上涨过快时，卖方经常会违约。这样，买方有权主张违约金。那么，卖房违约金的法律规定是什么?下面我们通过本文一起学习了解下。 一、卖房违约金的法律规定是什么? 一般情况下，房屋买卖合同中都会有一条补充协议："拒绝将该房屋出售给乙方(买方)或者擅自提高房屋交易价格的，则甲方(卖方)构成根本违约，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。" 所以，如果卖方在签订定金协议以及房屋买卖合同之后违约，那么双方可自行协商违约金数额。协商不成买方可以以诉讼的方式要求售房人承担房屋总价款的20%的违约金;且违约金数额多少是根据实际损失而定。 根据《最高人民法院关于适用担保法>若干问题的解释》第一百二十条："因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。" 违约金可以由买卖双方依据自己的意愿协商确定，但如果发生纠纷，并不一定能完全按照约定的数额执行。因为我们国家合同法的违约责任是一种补偿，只是弥补损失，而不是惩罚性的违约金。因此如果合同中约定的违约金过高或过低，都可参照实际损失进行调整。具体说，如果合同中约定的违约金高于实际损失的30%，则认为违约金约定过高，需要适当调低;如果合同中约定的违约金低于实际损失，则守约方除可主张违约金外，对于违约金不足以弥补损失的部分，还可要求违约方赔偿，即参照实际损失调高违约金。 二、卖方违约的情况有几种? 1、卖方以出售房屋时未与其他共有人协商一致为由，主张房屋买卖合同无效。 依据现行法律，如果出售的房屋是共有财产，卖方在出卖时需经全体共有人协商一致同意;否则就可能导致买卖合同无效。司法实践中，常有共有人以出售房屋时没有征得其他共有人同意或者追认为借口，要求法院确认买卖合同无效;但是，当房屋产权登记在一人名下时，买方在买房时很难判断其所购房屋是一人或是共同共有。 2、买卖双方签订两份价格不同的房屋买卖合同，当房屋成交价格发生争议时，卖方要求认定房屋买卖合同无效。 国家一直在以调控二手房交易税费的方式调控房价，尤其以增加卖方房屋交易税费为特点。为了促成交易，在买卖双方的价格拉锯战中，有的中介公司建议双方签订两份合同(俗称“阴阳合同”)：一份是在交易办理纳税申报以及过户手续时使用的，这份合同上的交易价格比真实价格要低;另一份则是买卖双方及中介机构共同签署的买卖合同或补充协议，这份买卖合同或补充协议上签订的价格才是真实的交易价格。 3、卖方以房屋没有取得权属证书为由，要求确认房屋买卖合同无效。 没有取得房地产权属证书的房屋转让，实践中主要是期房转让。卖方购买了预售商品房后，在没有取得房屋产权证的情况下将房屋出售，后来又因为房价上涨要求毁约，请求按照我国《城市房地产管理法》第37条“未依法登记领取权属证书的，不得转让”和“期房限转”的规定，确认房屋买卖合同无效。 综上所述，在二手房买卖中，卖方违约的事情时有发生。卖方违约，就要承担违约责任。根据卖房违约金的法律规定，违约金的比例由双方协商确定，原则上不超过百分之三十。如果是签订的定金合同，卖方要承担二倍定金赔偿。卖方拒绝赔偿的，买方可以协商或者通过法律手段解决。 |
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