| 问题 | 买卖不破租赁门面适用吗 |
| 释义 | 一、买卖不破租赁门面适用吗 适用的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称“解释”)第二十条：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。 二、买卖不破租赁的适用条件 (1)存在合法有效的租赁合同 要适用该制度，在所有权让与时，租赁合同应该已经成立并且生效，就是租赁关系须有效的存在，换言之，租赁关系的有效存在的准据时点应确定在所有权让与时。同时，需要注意的是，根据我国物权法的规定，仅有租赁物让与契约尚不能实现物权变动，对动产来说需要交付，对不动产来说需要登记。 (2)出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人 租赁物的所有权已经让与给了第三人也是该制度适用的必要条件。如果租赁关系虽然有效存在，但是租赁物的所有权人仅仅与第三人形成了房屋买卖的合意，没有办理过户手续，即所有权并未发生变动，在此情况下，则该制度也没有适用的余地。 (3)租赁物已经交付于承租人 “买卖不破租赁”构成要件中的交付，除指出租人已交付租赁物外，还需承租人继续占有租赁物。主要理由是，一方面，承租人未占有说明其对租赁物没有使用收益，无此收益则失去了强化租赁权的基础;另一方面，承租人未占有不能起到公式作用，为维持交易安全，不应赋予租赁权对抗力。 (4)所有权发生变动是在租赁期间内 “买卖不破租赁”的本意即包含了承租人在占有租赁物的期间内，租赁物的所有权发生变动，导致自身对于租赁物的使用效益可能面临受损的风险。故所有权发生变动是在租赁期间事适用条件之一。 租赁房子在现在这个社会是一种现象，只要有打工的地方，就有租房子的地方。很多人由于工作不稳定，但是房子还是要居住的，一般房子都是进行支付一季度的房租，然后压两个月的房租，如果搬走了，承租人就得损失两个月的房租作为违约金。 |
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