| 问题 | 防止一房二卖有什么法律依据 |
| 释义 | 本案是在现实生活中出现一房二卖的典型案例，因原房主的一房二卖，致使签订合同的另一方当事人王某期待的物权落空，造成难以挽回的损失。案例中刘某与王某之间签订的房屋买卖合同自双方签字之日起生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。王某与刘某签订购房合同，但王某只享有合同上的请求权，没有排他性，所以购房人也就无法防止售房人将房屋以更高的价格出卖给其他人，即“一房二卖”。如果发生了这种情况，购房人只能主张售房人违约赔偿，而不能获得所购房屋。王某将房屋出卖给孙某，双方办理了不动产物权登记，该房屋所有权已经合法转移给孙某享有，王某不再对该房屋享有所有权，故刘某与王某之间的房屋买卖合同已无继续履行的可能。但是，因为该合同已经成立生效，合同中约定了违约金，故刘某有权以王某不履行合同为由向其主张违约金。因此法院最终支持王某向刘某要求支付违约金5万元的赔偿。 “一物二卖”是社会经济生活中常见的一种不诚信交易行为，对于这种行为，当事人可以订立书面合同，约定违约金、定金等作为交易保障，约束对方的行为，并在权益受损时获得补偿。但不能使自己要求获得物权——房屋的所有权的利益实现。 2007年10月1日实行的《物权法》中设计的预告登记制度，为防止一房二卖提供了有效的法律途径，房屋在进行了预告登记之后，就具有了物权的排他效力，购房人将来就可以获得所购买的房屋。 预告登记指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。” 预告登记制度不仅可以防止开发商“一房二卖”，也可以避免开发商拿已经出售的房屋向银行抵押贷款。在二手房买卖中，预告登记也具有同样的效用。 本案中，刘某如果预先办理预告登记，孙某就无法在预告登记失效前进行物权登记了，而王某处分房屋的行为也无法产生效力。此时如果王某不履行合同，刘某则可以向法院起诉要求王某继续履行，从而取得房屋所有权。 |
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