| 问题 | 办理产权登记的哪些步骤 |
| 释义 | 一、《商品房预售销售合同》登记程序 1：当事人申请：根据《城市商品房预售管理办法》第十条规定，开发企业应当与承购人自签订合同之日起30日内持合同向县以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。因此，买卖双方或买方委托卖方应当按时到房屋所在地区、县房地产交易中心提出登记申请，填写申请表格，提供相关材料。 进行以下房地产交易、登记的，在市房地产交易中心登记处领取产证： ——市局签订出让合同的土地使用权初始登记； ——全市不含浦东外销出让合同的土地使用权初始登记； ——十三个区不含金山、浦东范围内的新建商品房不含闵行、宝山、嘉定、安居房、平价房的初始登记； ——郊县含金山区５０亩以上的新建商品房和非商品房初始登记； ——市属农场范围内的各类房地产交易、登记； ——十三个区不含金山、浦东、闵行、宝山、嘉定范围内的三资企业房地产登记购买内销房的除外； ——侨汇房高标准内销房的交易、变更登记； ——全市涉外的房地产交易、变更登记； ——全市花园住宅的交易、变更登记； ——全市不含浦东外销地块房屋在建工程转让的过户、变更登记； ——全市涉外地块的房地产其他权利登记； ——市局直接交办的各类房地产交易、登记。 涉外指外销批租地块、房地产权利人为境外法人和其他组织或外籍人士、港澳台同胞、侨胞下同。 进行以下房地产交易、登记的，在浦东新区房地产交易中心领取产证： ——新区土地管理部门签订的出让合同的土地使用权初始登记； ——新区范围内新建内销商品房和非商品房的初始登记； ——非涉外含三资企业的各类房地产的交易、登记； ——房屋在建工程转让的过户、变更登记； ——非涉外的房地产其他权利登记。 进行以下房地产交易、登记的，在各区不含金山县房地产交易中心领取产证： ——区土地管理部门签订的内销出让合同的土地使用权初始登记； ——新建非商品房的初始登记； ——非涉外的各类房地产交易、变更登记； ——非涉外地块房屋在建工程转让的过户、变更登记； ——地产其他权利登记； ——嘉定地区范围内的新建内销商品房的初始登记； ——嘉定地区范围内的“三资”企业房地产登记。 进行以下房地产交易、登记的，在各县含金山区房地产交易中心领取产证： ——县土地管理部门签订的内销出让合同的土地使用权初始登记； ——本县范围内５０亩以下的非涉外新建商品房和非商品房初始登记； ——非涉外含三资企业的各类房地产的交易、变更登记； ——非涉外地块房屋在建工程转让的过户、变更登记； ——非涉外的房地产其他权利登记。 2：交易中心（交易管理所）审核，对不符合法律、法规、规章规定的，不予受理，并向申请人说明原因。 3：进行合同登记，加盖登记专用章。 4：交纳登记费用。 登记需提供的材料 1：当事人身份证明资料、授权委托书、代理人身份证明； 2：房地产权利证明文件，如预售许可证、房地产权证、建设工程规划许可证（期房）等； 3：商品房预、出售合同或房屋买卖合同（外销商品房预、出售合同或买卖合同须经公证）； 4：其他相关材料。 合同登记费用 1：交易金额不超过10万元（人民币，下同），每份50元； 2：交易金额超过10万元但不超过50万元，每份150元； 3：交易金额超过50万元但不超过100万元，每份300元； 4：交易金额超过100万元，每份500元。 二、房地产权证登记 根据《城市商品房预售管理办法》第十二条规定，商品房在交付使用之日起90日内，购房者需要持有关凭证到房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续,即购房人办理小产证，这需要在房地产交易中心办理交易变更登记。 根据修改后的《城市房屋权属登记管理办法》新增加的第二十九条规定，权利人（申请人）逾期办理房地产过户登记的，登记机关可以按照规定登记费的3倍以下收取登记费。因此，广大购房者务必请在上述规定时限内及时办理房地产登记，否则不仅可能会产生不必要的房地产权利风险（主要是不能对抗登记的第三人），而且会导致不必要的经济损失。 （一）提交材料 买卖双方当事人（或其代理人）共同到房屋所在区、县房地产交易中心，提交相关材料，填写房地产登记申请书和房屋产权转移申请书。所需材料： 1、房地产登记申请书。 2、当事人身份证件或单位营业执照。 3、交易合同。 4、付款凭证。 5、委托办理应提交委托书原件和法人、代理人身份证明。 6、契税申报表。 7、商品房用地面积分摊明细表。 8、房产总平面图、分层两面图及地籍图各2份。 （二）房屋预登记（初审） 交易中心经初审认为合格的，送房地区性产测绘部门配图，绘制房屋平面图和地籍图。初审不合格的，退还申请人并说明理由。 （三）配图 房地产权证需附有地籍图和房屋平面图，这些图纸是对房屋及其相应分摊土地面积的确认和标定，必须由房地产管理部门认定的测绘部门绘制并加盖公章。买房人也需在图纸上签字加盖章。 地籍图和房屋平面图一式两份，一份制作房地产权证，一份在房地产登记机构保存。 （四）缴纳税费 1、契税：根据上海《关于本市对个人购买商品住房按照国家规定征收契税的通知》个人购买普通商品住房按成交价格的1.5％征收契税，购买花园住宅按成交价格的3％征收契税。由买受方缴纳。 2、交易手续费：从2002年3月1日起，上海市住房交易手续费将执行新标准，再度下调费用，与原标准相比具体有三项变动，一是新标准改变了计费办法，由原按件计收改为按每平方米建筑面积计收；二是购房者购买新建商品住宅不再承担交易手续费，而由开发商承担；三是存量住房交易手续费标准，上海的新标准规定每平方米收取5元，由交易双方各承担50％。也就是说，购买新建商品住房的买房者，不再承担交易手续费，而是由开发商承担，交易手续费为每建筑平方米3元。具体操作是，如果购房者去办理产权证，首先由购房者代缴交易手续费，然后向开发商报销。购买的是非居住类商品房，由买卖双方按照房屋成交价格的0.08%缴纳。 3.产权登记费：个人购买商品住房登记费为每件100元；单位产权按每件200元缴纳。 4.合同印花税：双方按照房屋总成交金额的0.05%缴纳。 5、权证印花税：买受方按5元/件缴纳。 6、权证工本费：买受方按25元/件缴纳。 7、土地图纸费：买受方按25元/件缴纳。 8、个人买房抵押登记费：申请公积金贷款，购房者按每件100元交费；申请组合贷款，由购房者按每件200元支付房地产其他权利登记的费用。 9、文件登记费：签订商品房预售合同应到房地产交易管理部门登记备案，并按每件100元支付房地产权利的文件登记备案费用。 （五）审核及制证、发证 土地使用权和房屋所有权初始登记的申请经审核符合规定的，市房地局应当受理登记申请之日起三十日内作出准予登记的决定，颁发房地产权证书。按期到房屋所在地区、县房地局领取房地产权证，购房事宜全部结束。 买卖整幢房屋的只须买方到场即可；如交易的是整幢房屋中的一部分，那么卖方也应到场，另行办理房屋产权的要变更登记。 购房居民为领取产权证，应向区、县房地局提交的文件和证明有：本人身份证、私章以及市交易部门开出的《房屋卖契》。如不能亲自到场办理，购房者同样要给代办人出具符合规定的委托书。并把自己的私章交给他代为办理。 |
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