| 问题 | 物业合同纠纷中的维修费用问题 |
| 释义 | 正合同描述如下： 第十九条乙方权利义务 ...... 5、乙方负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度安全检查、维修养护计划和大中修方案，所需维修费用，单座单项维修费用在10000元以内，由乙方从物业管理服务费提取，超过10000元的，经双方议定后，动用该受益人的维修基金，按照物业相关的法律法规，由乙方组织实施。 1、条款的拟定依据： 1)根据《住宅专项维修资金管理办法》 第二条商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。 本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。 2)根据《物业服务收费管理办法》 第十一条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。 3)根据《物业服务收费管理办法》 第二十五条下列费用不得从住宅专项维修资金中列支： (四)根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。 综上，住宅专项维修资金即“维修基金”用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大、中修和更新、改造，并无定义适用的具体金额，同时，只要在合同约定了费用，将不能从该基金中支出。 2、条款的核心解读： 所需维修费用单座单项维修费用在10000元以内，无论是否属于维修基金的范围。按照合同约定必须由物业支付。如果超过10000元的，经双方议定后(如评判是否属于维修基金支出范围、损坏人认定等)，如果议定后属于维修基金支出范围，则按照法律法规，由乙方组织，在通过2/3业主同意的情况下，动用该受益人的维修基金。 3、条款的误解： 问题描述：超过10000元即可动用维修基金，对业主不利； 官方解析答复： 超过10000元并且认定为维修基金支出范围的，才可以动用维修基金。相反，如果小于10000元，无论是否属于维修基金的支出范围都为物业支出。“单座单项”的定义能够避免物业以楼栋或项目累计费用的方式，达到动用维修基金的金额。因此，本条例的拟定是明显有利于业主。 |
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