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问题 企业拆迁补偿及现状分析
释义
    
    依据国家有关征收拆迁的法律规定，企业作为被拆迁人能够获得哪些补偿呢?
    作为企业面临拆迁时能够获得的补偿主要有：被征收土地、房屋价值的补偿;因征收房屋造成的停产停业损失的补偿;装修附属物的补偿;因征收房屋造成的搬迁费用、搬迁损失的补偿等。
    (一)土地、房屋的价值补偿
    对于企业而言，土地资源是最基本也是目前最难获得的资源，在当下城市化建设的大潮之中，城市及其周边的土地越来越紧俏，土地价格节节攀升，企业在用地上的支出越来越高，因此，企业在与拆迁方就土地进行补偿谈判时，大多都希望能够获得足够多的货币补偿便于重新选址或者采取土地置换的方式更便利地获取新的经营场地。
    因此在企业拆迁补偿的谈判中，关于土地、房屋的货币补偿或土地置换也就成为企业拆迁补偿中的重中之重。既然土地、房屋的补偿这么重要，而且结合现有法律规定及以往的维权经验，在企业拆迁补偿中，企业有权利就其土地、房屋的市场价值获得补偿，二者数额的确定方法如下：
    1、我国的土地性质分为国有土地和集体土地，换言之，我国的土地的所有权不会掌握在个人或企业手中，所以在面临拆迁时，拆迁方给予的土地方面的补偿是对土地使用权的补偿，即以被拆迁人合法用地范围内的土地使用权价值——主要是土地所在的区位及用途来确定土地补偿款的数额。
    2、依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。这就说明，企业在面临征收拆迁时，房屋的补偿应该以同类型房屋的市场价格来确定，该条也是《国有土地上房屋征收与补偿条例》的亮点之一。
    (二)停产停业损失的补偿
    企业因为拆迁活动的进行，会在一段时间内不能正常经营，从而受有损失，这就是停产停业损失。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条中规定：“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”基于上述法律的规定，企业的停产停业损失依据企业自身效益的不同、停产停业期限进行计算，但在实践中对于停产停业损失的计算一直没有统一标准，所以这项损失的计算有一个较大的浮动的。常见的停产停业损失计算方法有如下几个：
    1、按照企业的整个生产经营面积一次性给予停产停业损失补偿
    这种方法计算起来非常简单，一般是由区一级或区一级以上的政府确定一个标准，然后按照企业的生产经营面积给予一次性的停产停业损失补偿，只要能确定企业的生产经营面积，就可以计算出准确数值。但这种计算方式对于企业自身情况并没有细致的考虑，对于企业规模的大小、盈利的多少、土地房屋的使用性质等均不做区别，这就有可能导致大企业补偿低、中小企业补偿高的不符合实际现象出现。
    2、根据企业纳税情况或者营业执照等营业注册信息中的营业面积计算
    由于我国税务征收和监管方面的不完善，企业的纳税情况并不能准确反映出企业的经营状况，因此，这种计算方式的基础数据有可能不真实，会导致最终计算得出的停产停业损失与真实情况有较大出入。
    按照营业执照以及营业注册信息中标注的营业面积计算的情况，我国的营业信息中标注的营业面积往往是针对个体工商户或者简单的商业性用房，通过注册信息可以推算出基本的经营面积。但实践中许多企业的营业信息中标注的面积和实际使用面积有较大差距，而且我国的营业注册和营业年检在这方面也存在疏漏，所以说，这种计算方法同样存在基础数据不真实的情况。
    虽然如上述所说对于企业停产停业损失的计算没有统一的标准，但是在实践中普遍认同的做法是由评估机构对企业的停产停业损失进行评估确认，再由被拆迁人认可后，拆迁方基于评估报告确定的数额对被拆迁人进行补偿。其中评估机构的确认需要经过拆迁双方的一致同意方可选定，这种方式保证了对停产停业损失确定的合法性与科学性。
    (三)装修附属物的补偿
    企业为了合理利用自身的土地、房屋进行生产、生活、经营活动，需要在土地、房屋上进行必要的装修、装饰，包括但不限于上下水设施、取暖设施、制冷设施、照明设施、用电设施等，一旦面临拆迁，上述的装修附属物部分能够拆卸的，企业可以拆卸后再安装到新的营业场所，但是对于不可拆卸的固定装修附属物，拆迁方应当给予补偿。针对这项补偿的计算方法主要是依据装修附属物的市场价值及折旧费用综合考虑予以计算。
    (四)搬迁费用及搬迁损失的补偿
    企业在面临拆迁时，搬迁费除了将企业所有的机器设备、各项生产资料、办公用品从旧址搬到新址所产生的搬迁费用，还包括搬迁损失，主要是指这些机器设备、生产资料在搬迁过程中因拆、装所造成的机器设备损失、折旧、损耗等费用。如果是大型企业拆迁，这部分的搬迁损失建议委托专门的资产评估机构进行评估。
    纵观上述有关企业拆迁补偿的内容，我们会发现实践中对于企业的拆迁补偿多是有关企业实体物的补偿，而企业因拆迁所导致的如特许经营权、人员流失、当地市场影响力等无形资产的损失却没有涉及。
    造成这个问题的原因在于，针对上述实体物的补偿清晰可见，因为有实体承载物的存在，便于拆迁双方及评估机构确定损失数额。但是无形资产的损失却没有实体物的承载，不易为人察觉，法律上也没有一种指导性的计算方法，又因为不同地域不同行业不同企业这部分的损失都有着很大的出入，损失数额更是无法统一确定。再加上现阶段我国拆迁法律中也并未规定针对无形资产的损失有所补偿，这就导致在拆迁评估当中各方对无形资产的评估不予重视，甚至是忽视对无形资产的评估。但我们应该明白，只要是因为拆迁引起的损失，不管是有形的还是无形的，都应当获得补偿，不能仅仅因为评估工作操作的困难就因噎废食，让被拆迁企业因为拆迁受有损失却得不到补偿。
      
    如果说企业在拆迁中无形资产的损失得不到补偿的障碍是于法无据的话，那么在实践中有法律支持却仍然对被拆迁人获得补偿造成巨大阻碍的就是下述两方的原因了：
    1、土地、房屋的出租人私自与拆迁方接洽，造成承租企业损失得不到补偿。
    在针对承租企业的补偿当中，分别涉及到属于出租人的土地使用权补偿、房屋本身的价值补偿等和属于承租人的前述四项主要的补偿，虽然最终的补偿是分别给予出租人和承租人两方的，但是补偿的总额却包含两方在内。换句话说，双方要想获得满意的补偿，就应该共同与拆迁方谈判，将补偿总额尽可能的做大，这样双方在一整个大蛋糕的范围内进行分割才能利益最大化。
    但是，本应作为承租企业坚实盟友的出租人，在实践中却往往采取一种极其自私的做法，就是甩开承租人直接与拆迁方接洽。他们可能以为这样就可以最大限度地满足自身利益，殊不知这是一种愚蠢的行为。这种行为不仅不会获得最大限度的利益，反而会将自己置于拆迁方和承租人的矛盾之中。一旦承租人不能获得合理的补偿，就会将矛盾指向出租人，往往事情的解决也是以承租人从出租人获得的补偿中分走一部分，以此作为本属于承租人的补偿。事实上如果出租人、承租人两方站在一起和拆迁方谈判的话，本该属于承租人的补偿就会全部由拆迁方承担，出租人的补偿款也就无需被承租人分割出去一部分，这才是双赢的局面。
    2、作为拆迁方的政府利用公权力以违法手段迫使承租企业以低价签订补偿协议。　
      
    依据2011年施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条的规定：“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。”也就是说，当地政府是征收拆迁行为的主体。如此规定就是为了解决2011年之前由开发商负责拆迁而引发的各种社会乱象，法律明确规定由政府负责拆迁，势必会更加规范、合理。但是拆迁的巨大利益让本应合法、合理拆迁的政府也做出了某些不合法也不合理的行为，对被拆迁人的合法权益造成侵害。
    被拆迁人无论是大型企业还是个体商户，相对于拆迁主体的政府来说都是处于绝对弱势的群体，所以当被拆迁企业和政府进行拆迁补偿谈判时，必然是困难重重。在实践当中，我们遇到过政府通过自己的强势地位以政策压人;以拆除违章建筑为由拆除房屋;以政府部门的名义查询企业违法记录等等手段来极力压低给予企业的补偿。但我们一定要清楚，上述的政府行为都是不合法也不合理的。
    首先，试问什么是政策?哪个部门颁布的政策?政策经过了哪个部门的批准?政策实施的依据是什么?政策是否和国家的相关规定冲突?这些都是有着严格的程序规定的，不是政府领导个人可以决定的。而且，在实践中，最终的补偿数额与政策总是有着不小的出入，政府也只是以政策为借口罢了。
    其次，以拆除违章为由拆除房屋也是政府比较常用的手段，是对被拆迁企业最有效的手段之一。之前论述过作为企业，生产、生活、经营用房是企业正常运作的必备资源，一旦房屋被认定为违章建筑，并且有政府部门组织人员设备强拆的迹象，企业的压力将变得很大。但是，依据国家法律的规定，认定建筑为违章，需要经过规划部门的审查，在强行拆除前也应当告知房屋所有人相应的诉权，最重要的是强拆执行权现在只有人民法院拥有，除法院自身及其委托机关的强制拆除行为外，其他各种名义的强制拆除行为都是违法的。
    再次，以企业自身的违法记录作为突破口让被拆迁企业理亏，不愿过多纠缠，以低价草率签订补偿协议后搬离，这种做法也很常见。这是政府利用自身的行政权力对企业的违法记录进行处罚，虽然企业确实存在这些违法行为，但是政府之前为什么不履行监管职责，偏偏在拆迁项目开始后才以此为由给予被拆迁企业压力，迫使企业让步。所以，细究这些问题存在的原因，不单单有企业自身的责任，也有政府监管失职的责任。
    综上所述，企业在面临拆迁项目时，应当首先明确自身可以获得补偿的内容，如果自己没有能力确定具体的损失数额，可以委托有评估资质的评估机构对自身因拆迁造成的损失进行初步的评估，以此作为与政府就拆迁补偿进行谈判的基础，做到心中有底。如果政府利用自身的强势地位做出了上述行为，企业也要明确上述政府行为的违法性，并就上述行为进行合法、合理的抗争，不能轻易放弃，那是对自身合法权益的抛弃。
    拆迁终究是一场重大的利益之争，无论是受有损失的企业、主持拆迁的政府还是在拆迁中想要分一杯羹的其他主体，都会倾尽所能的维护自己的利益，作为处于弱势的企业，一定要站稳脚跟，做到知己知彼，抱着维权到底的决心，最终才能获得满意的补偿。
    
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更新时间：2024/12/29 8:07:32