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问题 房屋转让协议法律效力如何规定
释义
    一、房屋转让协议法律效力如何规定
    合同的效力，又称合同的法律效力，是指法律赋予依法成立的合同具有约束当事人的强制力。依法成立的合同在法律上产生既定力和约束力，无效合同不产生法律效力。
    《民法典》第502条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”
    《民法典》第143条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：
    （一）行为人具有相应的民事行为能力；
    （二）意思表示真实；
    （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”这是《民法典》规定的有效合同标准。
    判断一个合同是否具有法律效力，应主要依据上述《民法典》所规定的条件，当事人签订合同时同时具备上述条件，便确认合同有效。
    实践中房屋转让纠纷时有发生，以下几种房屋转让合同属于无效：
    1、房地产分离出卖，合同无效
    由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。
    2、产权主体有问题，合同无效。
    出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为一般认定无效。
    3、侵犯优先购买权，合同无效。
    房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。
    4、非法转让，合同无效。
    主要包括转让（含买卖）下列房地产：
    ①司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
    ②依法收回土地使用权的；
    ③权属有争议的；
    ④法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
    
    二、房屋债权转让协议书的格式
    房屋债权转让协议书
    转让方（甲方）：身份证号码：
    授让方（乙方）：身份证号码：
    房东（丙方）：身份证号码：
    甲、乙、丙三方经友好协商，就店铺转让事宜达成以下协议：
    一、丙方同意甲方将自己位于街（路）号的店铺（原为：）转让给乙方使用，建筑面积为平方米；并保证乙方同等享有甲方在原有中所享有的权利与义务。
    二、丙方与甲方已签订了租赁合同，租期到年月日止，年租金为元人民币（大写：），租金为每年交付一次，并于约定日期提前一个月交至丙方。店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向丙方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。
    四、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产归丙方所有，营业设备等动产归乙方（动产与不动产的划分按原有租赁合同执行）。
    五、乙方在年月日前一次性向甲方支付转让费共计人民币元，（大写：），上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。
    六、甲方应该协助乙方办理该店铺的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续，但相关费用由乙方负责；乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责；接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。
    七、如乙方逾期交付转让金，除甲方交铺日期相应顺延外，乙方应每日向甲方支付转让费的千分之一作为，逾期30日的，甲方有权解除合同，并且乙方必须按照转让费的10%向甲方支付违约金。如果由于甲方原因导致转让中止，甲方同样承担违约责任，并向乙方支付转让费的10%作为违约金。
    八、如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关，但遇政府规划，国家征用店铺，其有关补偿归乙方。
    九、本合同一式三份，三方各执一份，自三方签字之日起生效。
    甲方签字：
    日期：
    乙方签字：
    日期：
    丙方签字：
    日期：
    三、房屋转让协议书范本
    卖方（以下简称甲方）：
    居民身份证号码：
    地址：
    联系电话：
    买方（以下简称乙方）：
    居民身份证号码：
    地址：
    联系电话：
    依据《中华人民共和国民法典》及相关法律、法规之规定，甲乙双方在平等、自愿的原则，就房屋买卖事项，经协商一致，并经房屋宅基地所有权人同意，达成如下协议：
    风险提示：核实房屋状况
    除正常考虑房屋户型、结构等建筑状况和小区及周边配套状况外，买方还需谨慎核实房屋权利情况，如：土地使用权类型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有权性质、房屋共有人情况、房屋是否存在抵押、出租、查封、冻结转让、列入拆迁范围，等等。
    否则，可能因房屋存在权利瑕疵而给买方带来巨大风险，出现即使交付了全部款项也无法实际取得房屋产权等情况。
    第一条　房屋的基本情况
    现甲方自愿将甲方合法拥有的坐落在＿＿＿＿＿省＿＿＿＿＿市＿＿＿＿＿区＿＿＿＿＿号＿＿＿＿＿楼（层）室的房屋卖给乙方，并将与所出卖房屋的使用权同时转让给乙方。乙方也充分相识该房屋具体状况，并自愿购买该房屋，该房屋始建于＿＿＿＿＿年，房屋结构为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿结构，层高为＿＿＿＿＿层，建筑层数地上＿＿＿＿＿层，建筑面积＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米（其中实际建筑面积＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米）。
    风险提示：付款方式
    双方应该在合同中明确付款方式和时间。如首付款、尾款的支付比例、数量和时间，确保买方出现拖欠或减少阶段支付金额的情况时有据可依，较好地维护自身权益。
    尽量通过银行转账或存款到卖方指定的卖方本人银行账号的方式来付款。现金支付方式存在较大风险，请谨慎选择。如需选择现金支付，请务必保留有效的付款凭证。
    第二条　价格
    双方议定上述房地产按套（单元）计算，每套单价＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元／平方米，总价款为人民币，大写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，即人民币小写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元。
    第三条　付款方式及期限
    1、乙方应在本合同生效之日起日内，向甲方一次性支付购房款（人民币＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元），由银行直接划拨给甲方指定账号。因甲方提供指定账号错误等原因造成甲方购房款无法到账的责任由甲方全部承担。乙方出具银行划拨凭证，甲方应开具收款收据或收款证明。
    2、其他付款方式：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
    风险提示：交房约定
    建议双方约定在买方付清首付款时即交房。　对买方而言，实际交房不仅可以尽快使用房屋，更重要的是可以减少一房两卖的风险。对卖方而言，虽然暂未收到全部房款，但因还未办理房屋过户手续，所以交房并不会带来实质风险。
    第四条　交付期限
    甲方应于购房款到账之日起＿＿＿＿＿日内，将该房屋交付给乙方。如遇房屋正在出租，自交房之日起，租赁关系自动转为乙方，由乙方负责收租。
    风险提示：违约责任
    因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。为了能避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责权利对等。
    第五条　乙方逾期付款的违约责任
    乙方未按本合同规定的付款方式付款，每逾期一日，按照逾期金额的2‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，届时将由乙方承担此次交易中双方的全部费用，并向甲方支付购房款10％违约金。
    第六条　甲方逾期交付房屋的违约责任
    除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同第四条规定的期限将该房屋交给乙方使用，乙方有权按已交付的房价总款向甲方索赔倍处罚赔偿违约金，合同继续履行。
    第七条　关于合法、权属的约定
    甲方保证该房产合法、权属清楚，并已经取得全部共有人的一致同意。合同生效后，如遇政府征地拆迁，房屋的拆迁利益（包括拆迁补偿款、回迁房等）全部归乙方所有。甲方房产合法继承者，不得向乙方收回乙方所购买的房屋及所有权。
    风险提示：明确交易程序
    二手房交易可分为签约、付款、交房、过户四大步骤，每一个步骤都必须约定清楚，否则，一旦发生纠纷，对买方或卖方都有可能带来巨大损失，如买方已付款但无法实际取得房屋，或卖方已交房、过户却收不回全部款项，等。
    房屋涉及抵押或买方需要按揭付款的，则还需要办理解押或按揭贷款等手续。
    具体的约定较为细致、复杂，建议请专业律师审查。
    第八条　甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在交易前办妥。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任。
    第九条　本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。
    第十条　本合同之附件均为本合同不可分割部分，具有同等效力。附件包括甲乙双方身份证复印件、甲方拥有房屋合法所有权证明、甲方和宅基地所有者签署的赔偿协议复印件
    第十一条　本合同经甲、乙双方签字之日起生效。
    第十二条　本合同一式＿＿＿＿＿份，甲、乙双方各执＿＿＿＿＿份，均具有同等效力。
    第十三条　合同争议的解决
    本合同履行过程中，如发生争议，甲乙双方应协商解决，协商解决不成时，可向有关有管辖权的人民法院起诉。
    甲方：
    ＿＿＿＿＿＿＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日
    乙方：
    ＿＿＿＿＿＿＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日
    以上就是法律网小编为大家带来的房屋转让协议法律效力如何规定的全部内容。房地产分离出卖，产权主体有问题，侵犯优先购买权，非法转让，这些情况下合同无效。如果您还不懂，可以咨询法律网律师，他们会给您专业的建议。
    引用法条：
    [1]《中华人民共和国民法典》第五百零二条
    [2]《中华人民共和国民法典》第一百四十三条
    [3]《中华人民共和国民法典》第一条
    [4]《中华人民共和国民法典》第二条
    [5]《中华人民共和国民法典》第三条
    [6]《中华人民共和国民法典》第四条
    [7]《中华人民共和国民法典》第五条
    [8]《中华人民共和国民法典》第六条
    [9]《中华人民共和国民法典》第七条
    [10]《中华人民共和国民法典》第八条
    [11]《中华人民共和国民法典》第九条
    [12]《中华人民共和国民法典》
    [13]《中华人民共和国民法典》
    [14]《中华人民共和国民法典》
    [15]《中华人民共和国民法典》
    
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更新时间：2025/3/15 5:51:33