| 问题 | 违反强制性规定的租赁合同的效力 |
| 释义 | 文／张庆东 摘自 人民司法 案例 【要点提示】 司法实务中，租赁合同的签订违反强制性规定，是否必须认定无效，争议颇大。重新认识相关强制性规定与租赁合同效力之间的关系，更有利于实现相关强制性规定的立法目的。 【案情】 原告：贺辉扬。 被告：张俊达。 第三人：中国农业银行厦门市分行(以下简称厦门农行)。 合同签订当日，原告即依约一次性支付给被告租金及押金合计16万元。 原告诉称：原告要求解除租赁合同，被告返还租金14．4万元、押金1．6万元，赔偿装修损失457860元，合计617860元。同时要求被告承担诉讼费用。 被告辩称：原告所述是事实，但过错不是其主观造成的，其以为第三人所出租的房屋全部已通过消防验收，才与第三人签订合同，在第三人的许可下又与原告签订租赁合同，消防意见书上的表述其至今无法明白。本案纠纷的起因是第三人无法提供本案件所涉租赁房屋的消防验收许可，所以才导致原、被告因租赁问题产生纠纷，责任应由第三人承担。 第三人述称：本案为贺辉扬与张俊达之间的房屋租赁合同纠纷。与第三人没有任何关系。第三人不应承担该房屋因消防问题而产生的任何责任；张俊达在明知该房屋的消防问题存在瑕疵的情况下仍将房屋出租给原告．所产生的责任应由张俊达自行承担。 【审判】 福建省厦门市集美区人民法院经审理认为：原告与被告订立的租赁合同是当事人的真实意思表示，该合同规定了租赁标的物、租金及承租年限等项，合同基本内容确定，且不违反法律、行政法规规定，应为合法有效。原告与被告之所以在合同履行过程中产生纷争．系因被告转租给原告的由第三人出租的房屋无法提供合格的消防验收许可，致原告无法办理相关的证照，进而无法实现合同目的。原告认为，应依房屋租赁合同第11条的规定，解除原、被告双方签订的房屋租赁合同。并由被告赔偿其相应的损失。而被告则认为，原告所受的损失非因其主观过错所致。完全是因为本案第三人无法向其提供完整合格的租赁房屋消防验收手续而造成，损失应由第三人承担。第三人认为，被告明知出租给原告的房屋在消防方面存在瑕疵而仍将房屋出租给原告，所产生的责任应由被告承担，其不应承担该房屋因消防问题而产生的任何责任。从本案租赁合同的签订及履行情况看，第三人交给被告的两份消防工程验收意见书均未载明讼争租赁房屋已通过消防验收许可，被告对其向第三人承租并转租给原告的房屋消防验收问题存在重大误解，第三人也承认该讼争房屋消防验收问题尚未解决，其也正在向该房屋的开发商交涉。依此情形及合同法所规定的合同相对性原则，原告依据与被告签订的房屋租赁合同的相关规定诉请法院解除合同及返还租金、押金的请求应予准许。原告对其主张的装修损失457860元，提供了其与厦门市辉龙建筑装饰有限公司签订的房屋装修合同及该公司收取装修费用的发票予以佐证，以上二组证据能够相互印证，且被告质证时也认可了原告对其所承租的房屋进行装修的事实，因此，本院对原告所提供的发票所载明的装修损失457860元予以认定。但在本案庭审中，原告自认尚有23800元装修款未付，因此该部分款项尚不能构成损失并要求被告承担，该款项应从被告应赔偿给原告的损失中扣除。据此，被告因无法向原告提供所承租房屋的消防验收合格手续致使原告无法办理相关证照、无法实现合同目的而给原告造成的租金及装修损失应予赔偿。原告的诉求于法有据。应予支持。被告与第三人之间因履行双方所签订的房屋租赁合同而产生的纠纷另案处理。综上，依照民事诉讼法六十四条、第一百二十八条、合同法第九十四条第(五)项、第九十七条之规定．判决如下：一、确认原、被告双方签订的房屋租赁合同于2007年1O月23日解除。二、被告张俊达应于本判决生效之曰起10日内返还原告贺辉扬押金1．6万元、租金14．4万元。三、被告张俊达应于本判决生效之目起1O日内赔偿原告装修损失434060元。一审宣判后，双方当事人均未提起上诉。 【评析】 本案涉及的法律问题主要是关于强制性规定与租赁合同的效力问题。虽然本案双方当事人均未主张租赁合同无效，但在司法实务中，对违反强制性规定是否必然导致租赁合同无效存在较大争议。在本案房屋租赁合同的签订和履行中，违反的强制性规定主要是消防法第十条关于建设工程未经消防验收或者经消防验收不合格的，不得投入使用的规定。 实务中，此类案件数量众多，违反此类规定是否必然导致租赁合同无效，值得探讨。持无效观点的人认为，消防法第十条规定属于强制性规范，出租人违反此类强制性规范属于合同法第五十二条第(五)项规定的违反法律、行政法规的强制性规定之情形，因此，租赁合同应当无效：从社会效果考虑，此类租赁合同往往涉及到员工住宿、营业安全问题，存在消防安全方面的隐患。如果判定其有效，则会潜在鼓励类似的出租人不办理相关的许可证和合格证而出租房屋，从而增加重大安全事故发生的可能性，因此应当判定其无效。 笔者不同意此观点．理由如下： 第一，强制性规定是指不允许当事人约定排除的规定。其又可分为命令当事人为一定行为的强制性规定和禁止当事人为一定行为的强制性规定。从规范的功能分析，强制性规定又可分为效力性的强制性规范和取缔性的强制性规范。违反效力性的强制性规范，合同方为无效，而违反取缔性的强制性规范，合同效力一般不受影响。 第二，从我国现行法律来看，合同法第五十二条关于无效合同类型的规定，相较于民法通则来说，其范围明显缩小。因此，严格限制无效合同的范围，促进交易、减少社会成本是该规定的立法目的。因此．法官在判断违反强制规定的合同效力时，应持谨慎态度。 第三，标的物违法并不必然导致合同无效，例如在商品房预售合同中，在建房屋肯定未取得消防验收合格证，甚至在房屋建成后也未必能够取得消防合格证明，并不能因此就认定此类合同因标的物违法而无效进而判决剥夺购房人的违约请求权和合同解除权。 第四．从立法目的考量，消防法的强制性规定之目的．在于保证建筑工程的安全以及预防火灾和减少火灾危害。此类规定所规制的对象是建设活动本身，根据这一强制规定，承担此类义务的单位是建设单位，其规范的对象是租赁活动的出租人而非双方当事人。如果认定租赁合同无效，则不当扩大了消防法强制性规定的调整范围，而且认定租赁合同无效，并不能促使出租人及时地履行相关义务。如果不宣告合同无效，承租人可以根据合同请求其承担违约责任，可促使出租人及时办理相关手续，履行相关安全义务，更有利于实现合同目的。 另外．对于虽未办理相关证件但事实上符合相关强制性规定的消防标准的出租人，宣告合同无效也往往有失公平，在一定程度上会导致了司法权的不当扩张。消防法对违反第十条的行为分别规定了相应的行政处罚措施(消防法第四十条)。这说明，该强制规定着重此类行为违反了某些事实行为价值，应受到禁止，所以，在性质上此类规定属于取缔性强制规范，即使违反了也不应影响合同效力。本案中。原告贺辉扬向法院起诉，系因被告张俊达转租给原告的由第三人厦门农行出租的房屋无法提供合格的消防验收许可，致原告无法办理相关的证照，进而无法实现合同目的。受诉法院确认双方当事人签订的合同有效，更好地体现了促进交易．减少社会成本的合同法第五十二条规定的立法目的。关于案件的处理，本案租赁合同签订后，租赁物已经交付、部分履行。承租人贺辉扬因出租人张俊达未办理消防验收手续而无法办理工商登记，贺辉扬起诉要求解除与张俊达签订的房屋租赁合同，并请求张俊达应承担违约责任，该请求应当予以支持。但如果出租人张俊达欲以合同无效为理由收回租赁物，不应支持，应判决其继续履行．完成相关消防验收手续等强制法规的义务是继续履行的构成部分。 (作者单位：福建省厦门市集美区人民法院)__ 引用法条： [1]《中华人民共和国合同法》第二条 [2]《中华人民共和国合同法》 [3]《中华人民共和国消防法》 [4]《中华人民共和国消防法》第四十条 [5]《中华人民共和国合同法》第九十四条 [6]《中华人民共和国合同法》第九十七条 [7]《中华人民共和国合同法》第五十二条 [8]《中华人民共和国合同法》第一百二十八条 |
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