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问题	购买动迁房的风险
释义	一、购买动迁房的风险     动迁房因其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策约束。因此在选购动迁房时，先要查明安置房的性质，看房屋产权归谁所有，不同类型的拆迁安置房，交易双方承担的交易风险有所不同。     （一）第一类动拆迁安置房，由于交易时间长，受市场因素的影响，往往买家需要承担极大的法律风险。主要体现在房价上涨后上家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，或为合同的履行设置障碍。如果是购买还没定位的安置房，其风险就更大。买卖双方虽然可以知道房屋大致的坐落位置，但无法确定建好后安置房的具体结构、朝向、小区环境等，办理过户等手续时间也会更长。因此在购买此类房产时，签订一份有效的具有可操作性的买卖合同就显得至关重要。买卖合同除了要具备一般买卖合同的主要条款外，还需要对房屋的增购等费用的支付方式、迟延交房等都作出明确的约定。一般来说，购置该类房屋，可以根据《民法通则》及《合同法》的相关规定，签订附条件的合同来保证买卖合同的有效性，并对具体细节作出明确约定，以防合同的对方反悔，最好由专业房产律师进行指导。     （二）第二类的拆迁安置房则和一般的商品房交易一样，风险相对较小。动迁房买卖可能存在的风险如下：     1、政策因素。根据相关法规及政策规定，动迁房一般分为两大类：一类是因重大市政工程动迁而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。此类房屋产权虽属于个人所有，但在取得所有权的一定期限内不能上市交易。另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房 （与市场价比较而言）。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。     2、价格因素。目前动迁房买卖大多是在签订了拆迁安置协议但房子尚未交付的情况下转让买卖的。由于从订立安置协议到房屋交付，中间间隔时间长、变化大，特别是价格不断上涨，到交房时的价格可能相差近千元，拆迁户认为自己的利益受到了损失，因此拒绝交房，要求涨价，最终导致双方的矛盾加剧，引起诉讼。          二、动迁房和商品房区别有哪些     动迁房和商品房主要有以下区别：     （一）土地来源的区别。拆迁安置房的土地是划拨的，而商品房开发商取得土地是通过土地出让方式。     （二）产权的区别。很多安置房不是完全的产权，具有完全的房屋所有权，却不一定具有完全的土地使用权。而商品房是完全产权，完全的房屋所有权和完全的土地使用权。     （三）质量的区别。安置房往往建设利润有限，因此，安置房的建设质量一般不如商品房。     （四）交易时间的限制。不少安置房都有交易时间限制，也就是规定在几年内不得上市转让。商品房没有这方面的规定。     （五）交易限制的区别。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束。     三、买动迁房需要注意什么     买动迁房要注意的问题：     （一）明确房屋的土地类型及性质。要注意是集体土地还是国有土地，如果是集体土地上的非集体组织成员，用于非自住目的，建议慎重。因为此类土地上的房屋，集体组织成员的权益才会受到保护。如果是非集体组织成员，再拆迁的话可能不会得到任何赔偿。     （二）明确房屋对安置的拆迁对象有无限制或政策补贴。某些安置房会规定限制对外出售、或者5年内禁止转让。     （三）房屋的权利人。确定房屋是独有还是共同所有，如果是家庭成员共有，购房协议的出卖方一定要是全体共有人的真实意思，且均应在协议上签字或有授权委托书。购买拆迁安置房。     《房屋征收实施细则》第二十三条，拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。     相信看到这里大家已经对拆迁安置较为全面的了解了，以上内容为您介绍了风险，注意事项及规避风险。关于购买动迁房的风险，法律网的小编就介绍到这里了，希望对您有所帮助，若有更多法律问题，可以咨询法律网的相关律师。     引用法条：     [1]《中华人民共和国合同法》     [2]《中华人民共和国民法通则》
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