| 问题 | 不动产登记的效力是如何规定的？ |
| 释义 | （一）不动产登记的一般效力 1、物权公示效力 2、物权变动的根据效力 3、权力正确性推定效力 4、善意保护效力 5、警示效力 （二）我国《物权法》规定物权变动登记的具体效力 1、物权变动登记的一般规则 我国《物权法》第9条规定的是物权变动的一般规则，即“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。” 2、作为生效要件的物权登记 （1）所有权部分。这一部分的特别规定有两个： 第一，第31条规定，“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。” 第二，根据第106条第1款第3项规定，善意取得不动产的所有权，须经过登记才发生物权变动效力。 （2）用益物权部分。这一部分的特别规定有三个： 第一，第139条规定，设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。 第二，第145条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。 第三，第105条规定，建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。 （3）担保物权部分。这一部分的特别规定有五个： 第一，第187条规定，以建筑物和其他土地附着物，建设用地使用权，以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权，以及正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 第二，第224条规定，以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单提单出质，没有权利凭证的，质权自有关部门办理出质登记时设立。 第三，第226条第1款规定，以基金份额、证劵登记结算机构登记的股权出质的，质权自证劵登记结算机构办理出质登记时设立；以其他股权出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立。 第四，第227条规定，以注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权出质的，质权自有关管部门办理出质登记时设立。 第五，第228条规定，以应收账款出质的，质权自信贷征信机构办理出质登记时设立。 3、作为对抗要件的物权登记 （1）所有权部分。这一部分的特别规定有一个：即第24条规定“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人”。 （2）用益物权部分。这一部分的特别规定有五个： 第一，第127条规定，土地承包经营权，自土地承包经营合同生效时设立。政府应当发放权利证书，登记造册，确认权利。 第二，第129条规定，土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当登记，未经登记，不得对抗善意第三人。 第三，第155条规定，已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。 第四，第158条规定，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。 第五，第169条规定，已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。 （3）担保物权部分。 这一部分的特别规定有两个： 第一，第188条规定，以生产设备、原材料、半成品、产品，交通运输工具，正在建造的船舶、飞行器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。 第二，第189条第1款规定，浮动抵押，在工商行政部门登记，抵押权自抵押合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。 4、无须登记的物权变动 （1）所有权部分。这一部分的特别规定有四个： 第一，第9条第2款规定，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第二，第28条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第三，第29条规定，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。 第四，第30条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 （2）用益物权部分。这一部分的特别规定有一个，按照《物权法》第153条规定的精神，宅基地使用权的取得，不必经过物权登记。 （3）担保物权部分。这一部分特别规定有两个： 第一，第212条规定，质权自出质人交付质押财产时设立。 第二，第224条规定，以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，质权自权利凭证交付质权人时设立；没有权利凭证的，质权自有关部门办理出质登记时设立。 （三）登记错误的后果 1、当事人登记错误的责任 当事人提供虚假的权属证书等证明材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担损害赔偿责任；构成犯罪的，依法应当追究刑事责任。《物权法》第21条第1款规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。” 2、登记机构错误登记的责任 因登记机构登记错误给他人造成损害的，登记机构应当承当赔偿责任。这种责任的性质是替代责任，在登记机构赔偿后，登记机构可以向造成登记错误的责任人追偿。《物权法》第21条第2款规定：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。” 引用法条： [1]《》第一百零六条 [2]《中华人民共和国物权法》第九条 [3]《中华人民共和国物权法》第三十一条 [4]《中华人民共和国物权法》第三十条 [5]《中华人民共和国物权法》第二十一条 [6]《中华人民共和国物权法》第二十八条 [7]《中华人民共和国物权法》第一百五十三条 [8]《中华人民共和国物权法》第两百一十二条 [9]《中华人民共和国物权法》第两百二十四条 |
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