| 问题 | 浅谈相邻关系中的采光权 |
| 释义 | 《中华人民共和国民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”即将于今年10月1日正式施行的《中华人民共和国物权法》第八十九条也规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”以上法律通过相邻关系确立了对不动产所有人或使用人采光权利的保护，也即人们通常所称的采光权。虽然目前因相邻采光问题而引发的纠纷层出不穷，有关采光权的保护也属于人们讨论的一个热门话题，但各界对采光权的基本认识并不一致。笔者就此也谈一些观点与看法，以求教于专家与同仁。 一、采光权的概念 相邻关系，是法律为调和相邻不动产的利用，协调相邻人利益平衡，而就不动产的所有权人或利用权人之间适用的权利义务关系。一般认为由于民法是权利法，故从权利的角度，相邻关系又可称为相邻权(但相邻权并非独立的权利)。相邻关系属于所有权制度的一部分，是对所有权权能施加的限制。 相邻关系中的采光权是法律对权利人采光权利的基本保障，指不动产所有人或使用人为享有一定程度的天然光线照射而要求相邻方提供便利或接受限制的权利，是不动产权利人为方便自己不动产的使用而对邻人的不动产最低限度的需要，法律强制性地规定邻人应当接受该必要限制(不作为)或提供便利(容忍)，以便使邻人能够满足自己最基本的生活需要。 二、采光权的特征 第一，采光权的主体是相邻不动产的一方 此处有三项内容需要明确界定： 1.相邻的范围 相邻采光关系与其他类型相邻关系相比在区域位置上有其特殊性，不动产相互间位置关系对权利保护的影响更大。在高层建筑还没有出现前，邻近建筑物间的采光影响范围比较小(光照阴影范围较小)，故确定相邻接的不动产各方就已足够(当然也存在较远处生长的大树遮挡光线的情况)。而当前高层、超高层建筑越来越多，对周围建筑物的采光遮挡距离也越来越远。因此，相邻既包括不动产的地理位置直接邻接，也包括相邻近的不动产，只要该不动产的影响能够延伸到远距离的不动产。 2.不动产的范围 一般认为，相邻采光关系应列入建筑物相邻关系中，物权法的前述规定即体现了这一点。而民法通则的相关规定则比较宽泛，没有对相邻采光关系中的不动产范围作出限制。笔者认为，如果将相邻采光关系仅限于建筑物相邻关系中，则保护范围过窄。在现实生活中，不论工业还是农业，对土地的开发利用都离不开正常的光照。一块土地如不能获得足够的光照，其使用功能将大打折扣，市场价值也必定大幅降低，从而影响了权利人的使用和收益，故应将土地及土地上除建筑物以外的其他不动产包括在内。审判实践中也存在此类纠纷，人民法院对此也给予了保护。如某法院曾判决相邻一方将树苗移栽，确保不影响庄稼采光。在另一件采光权纠纷案件中，一方栽种的枣树被法院确认对相邻方住宅的采光造成影响，判决要求进行修剪。因此，采光关系中的相邻不动产范围不仅包括建筑物，还应包括土地及树木等其他不动产。在处理此类案件时，依照民法通则的规定确定不动产的保护范围更为妥当。 3.采光权的权原 除不动产所有权人及用益物权人外，还应包括合法的占有人。现代相邻关系的适用主体得到扩张，债权人也可适用，这是学术界对相邻权权原的共识，作为采光权的主体也不例外。 第二，采光权的内容 一般认为，在相邻采光关系中，采光权是权利人在一定时空范围内接受光照而不受他人非法侵犯的权利，相邻方(义务人)承担的是消极的不作为义务，即不实施妨害权利人采光的行为，而非给予必要便利。笔者认为，在实践中完全可能存在必须借助共用(分界)墙体开窗采光的情况，此时，义务人并非承担消极的不作为义务，而是应给予采光权人提供开窗采光的必要便利(即容忍义务)。 第三，采光权的客体 笔者认为，就采光权而言，其客体应是行使不动产所有权或使用权时所体现出的财产权益和其他权益。获取必要的光线为人类生存所必需，良好的光照不但有利于人的身心健康，促进生产、生活，而且会使权利人不动产的价值增值，从而产生相当的经济效益和社会效益。 相邻关系中确立的采光权是法律直接规定和保护的一种最低限度的采光权。在现代社会中，可供开发利用的土地日渐稀缺。如果只强调保护权利人对光线的享有，即行使绝对和不受限制的采光权，那么会造成资源(主要是土地)的极大闲置和浪费，使相邻方的利益受到损害，不能物尽其用，这也不符合社会发展的整体要求。反之，如果不对不动产相邻方的采光权加以适度的保护，那么受损害的除权利人外，还包括不动产本身。由于不能获得足够的光线照射，部分不动产会减少或丧失其使用功能。显然，两种权益存在冲突。对相邻不动产权利人采光给予何种程度的保护实际上是一个权利平衡、利益均衡的过程。民法通过相邻关系对这两种权利进行协调和平衡，一方面法律对相邻方的所有权加以限制，强制给予权利人享有一定程度光照的权利保护，相邻方如超出此限度，遮挡权利人的采光，则相邻方需承担相应的民事责任;另一方面，权利人也必须对相邻方一定范围内的采光遮挡予以容忍。 简述相邻权与地役权 我国《物权法》第七章和第十四章分别就相邻关系和地役权作了规定。《民法通则》对相邻关系也有原则性的规定，而地役权则是一种全新的制度。根据《物权法》规定看，相邻关系和地役权的关系都是不动产关系，都是对不动产物权的一种限制，都是使用他人的不动产，二者的内容表面相似，但二者根本是风马牛不相及的关系。如相邻关系的邻地行走要尽量减少损失，选择就近路线行走;地役权则为了最大经济利益或其他目的，须在他人土地上使用地役权，才能使自己的不动产提高效益。 一、相邻权 相邻权是指相邻各方对各自所有的或使用的不动产行使所有权或使用权时，基于法律规定而派生地享有在他人不动产上的权利。如享有在他人不动产上的通行权，用水排水权、采光权等。是相互毗邻的两个以上不动产所有人、用益物权人或占有人，在用水、排水、通行、通风、采光等方面根据法律规定产生的权利义务关系。一方的权利称为“相邻权”。 (一)相邻权是一种物权，但不是独立的物权。物权关系不仅包括不动产的毗邻者之间产生的法律关系,而且包括在一定地理环境(如环境污染)中产生的法律关系.根据《物权法》的有关规定，相邻关系有以下特征：1、相邻关系的客体不是不动产本身。虽然相邻关系以不动产毗邻为条件，但它所指的却是毗邻各方在各自行使财产权利时发生的权利义务关系。2、相邻关系的主体是两个或者两个以上的不动产所有人、用益物权人或占有人。这种法律关系既可以发生在公民之间、法人之间，也可以发生在公民与法人之间。彼此均为“不动产权利人”，如某水泥厂与邻近村民毗邻。3、相邻关系依附于不动产，但不因不动产所有人或者占有人的变更而变更，不动产灭失，相邻关系也就不复存在了。如某化肥厂被某村村民的住房包围，该厂车辆、行人必须从该村村民的巷道中行走，后来因该村民集体搬迁移居别处，相邻关系也随之消失。4、相邻关系主体所有或占有的不动产是相互相邻的。5、相邻权的行使必须以从相邻权利人取得必要的便利为限度，不得借口行使相邻权去损害相邻权利人的合法利益，超过必要限度的，相邻权利人有权拒绝提供这种便利。6、如果相邻双方约定妨碍相邻权并给予对方一定经济补偿的，法律并不禁止。《物权法》第八十九条规定，“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建造物的通风、采光和日照”。相反，如果相邻双方只要约定妨碍相邻权并给予经济补偿的，法律并不禁止。如陈某在自己住房楼下一楼张某住房的阳台前修建一平房以存放货物，双方达成妨碍张某采光的协定，由陈某给张一次性经济补偿2万元。 (二)处理相邻关系的原则 《物权法》第八十四条规定“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系”。本条规定了不动产的相邻关系主体处理相邻关系所应遵循的四项基本原则，是正确把握相邻关系的指导思想。生产的目的在于改善生活，故有利生产与方便生活是一致的。这四项原则是一个有机的整体，在具体运用中应相互兼顾，不可偏废。既要服从国家利益和社会公共利益，又要照顾局部利益和个人利益。 (三)正确运用法律适用原则的规定处理相邻关系。 根据《物权法》第八十五条的规定：“法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定;法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯”。该条是关于处理相邻关系的法律适用原则。这条法律适用原则对正确处理相邻关系至关重要，我国《民法通则》和其他民事法律、法规对处理相邻关系的适用依据未作规定，给及时公正处理这类案件带来一定困难。《物权法》结合我国国情，参照国际上的通行作法，把处理相邻关系所适用的依据单列一条，明确了有法依法，无法依当地习惯的法律适用原则，是对我国相邻关系法制的重大发展与改善，将“当地习惯”列入调整相邻关系的规范，是对法律、法规的重要补充，起到了拾遗补缺的作用。因此，今后人民法院处理相邻关系时，法律、法规有规定的，依照其规定，无规定的从习惯：①法律、法规、司法解释有规定的，适用其规定。②法律没有规定的，适用法规的规定。③法律、法规没有规定，但司法解释有规定的，可以单独适用司法解释。如最高法院《民法通则意见》第102条、103条分别对处理相邻房屋滴水纠纷和相邻一方种植的竹木根枝伸延危及另一方建筑物的安全和正常使用所引起的纠纷作了规定，但法律、法规对此未作规定，审理纠纷时可直接适用该司法解释作出判决。④有效的行政规定可作为裁判的参考依据，但在法律文书中不得引用。如国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》第九条第四项规定的处理相邻关系所应遵循的四项基本原则。⑤法律、法规、司法解释均无规定的，才可以适用“当地习惯”，如果找不到“当地习惯”或者不宜适用“当地习惯”，应当依据“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的四项基本原则进行处理。 二、地役权 地役权是一种全新的制度，《民法通则》等无此规定。《物权法》第十四章从第一百五十六条至第一百七十八条规定了我国地役权制度，该法第一百五十六条规定：“地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益”。根据该条规定，所谓地役权是指土地的权利人(包括土地所有人、土地使用权人)，为了提高自己不动产的效益，利用他人不动产，通过约定而得以利用他人土地的一种定限物权。地役权一般涉及两块土地，且这两块土地分别属于两个所有权人或使用权人，其中一块土地向另一块土地提供服务。如甲工厂需要修建一处临时性厂房为主厂供应原材料，需要用乙的土地，于是双方约定由乙提供土地给甲建厂房，甲向乙付地款，这就是一种地役权。 (一)地役权的法律特征 1、地役权是一种用益物权。因此，供役地必须是他人所有或使用的。 2、地役权的权利主体是土地的所有人或使用人。我国的土地所有权为国家和集体，而使用人包括建设用地使用权人，土地承包经营权人、宅基地使用权人等。 3、地役权的客体通常是土地，不包括建筑物。 (二)地役权和相邻权的区分 1、相邻权是法定权利，主要解决“吃的饱”的问题。《物权法》第八十四条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系;而地役权是约定取得权利，主要解决“吃的好”的问题。《物权法》第一百五十六条规定：地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。 2、相邻权不是独立的物权类型，地役权则是独立的物权。 3、二者的调节角度不一，相邻权是法律规定的最低限度。 4、相邻权不能有偿，地役权则有偿。 5、登记的效益不一。相邻关系具有对抗第三人的天然属性，这是由于相邻关系是基于土地的自然需要且是固定于或永久地附属于土地之上的，其地役负担并不由其土地所有权或使用权人改变而改变，而地役权未经登记，不得对抗善意第三人，只有经登记公示取得对抗第三人的效力。 6、相邻关系以不动产相邻为条件，而地役权中需役地和供役地不以相邻为限。 7、设立地役权，当事人应当采用书面形式订立地役权合同，而相邻关系中，只要双方不动产相邻，相邻权法定产生，且无需任何形式来规定。 引用法条： [1]《中华人民共和国物权法》第八十四条 [2]《中华人民共和国物权法》第八十五条 [3]《中华人民共和国物权法》第一百七十八条 [4]《中华人民共和国物权法》第一百五十六条 [5]《关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见》第一百零二条 [6]《中华人民共和国物权法》第八十九条 [7]《中华人民共和国民法通则》第八十三条 [8]《村庄和集镇规划建设管理条例》第九条 |
| 随便看 |
|
法律咨询问答库收录2074234条法律问答词条，基本涵盖了全部常用法律问题的释义及解析，是法律学习是实务的有利工具。