| 问题 | 拆迁估价报告证据理解与运用 |
| 释义 | 一、房屋拆迁估价出台经过 我们知道，与1991年6月1日实施的国务院《城市房屋拆迁管理条例》相比，2001年在对原条例修改时的最大改变点之一，引入了房屋拆迁评估机制。根据2001年11月1日实施的《国务院城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定”。 与之配套的建设部2003年12月1日发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》第三条规定，本意见所称城市房屋拆迁估价是指“为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估”。 同时，各省、市、自治区，乃至各地级市和部分县，纷纷出台了关于房屋拆迁估价的专门规则，这样，我国房屋拆迁估价体系基本建立。本文讨论的是估价报告的属性问题和价值作用。 二、估价报告的属性 1、拆迁估价属于房地产估价。 房屋拆迁估价是对被拆迁房屋价值进行综合判定的行为，从而为补偿安置提供协调、行政裁决及判决依据。房屋拆迁估价是房地产估价的下位概念，根据建设部发布的《房地产估价规范》，房地产估价是专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。故笔者认为，房屋拆迁估价规则服从房地产估价规则，兼有自身特点，从该意义上看，许多地方拆迁估价人为的附加条件，如非要用所谓的政府公布的区位价加重置价得出房屋价值，与房地产估价要求完全按照市场价值评估显然设置的障碍不合法。 2、拆迁估价报告在裁决和诉讼中作为证据使用 目前认为，估价就是房屋价值的鉴定结论。所谓鉴定结论是指接受委托或者聘请的具有专门知识或技能的人根据所提供的材料，依据科学知识对案件中的有关专门性问题所作的分析、检验、鉴别和判断作出的书面意见。从拆迁估价特点中不难得出，其就是房地产估价师通过估价报告形式出具房屋价值的书面结论，根据《行政诉讼法》第三十条第一款立法精神，鉴定结论属于七种证据其中之一。 证据是指用以证明案件事实的一切材料和事实。客观性、关联性和合法性是证据必备特征。拆迁估价报告作为行政裁决和行政诉讼的证据使用，那就按照证据法律规定进行认定和判别。 三、救济途径 1、 行政程序中救济。 在房屋拆迁这一行政行为主导地位活动中，当拆迁当事人对于房屋拆迁估价报告不服的，可以按照《城市房屋拆迁估价指导意见》第19条至23条规定进行维权，具体如下：拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程；拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估；拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告；估价结果没有改变的，出具书面通知。拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告；拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会(以下简称估价专家委员会)申请技术鉴定；估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告；估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。 当然，在现实中，几乎很少有人按照以上设计的不服估价结论途径进行救济，原因是多方面的，拆迁已成为政府化行为，政府控制着包括建设部门、物价部门、房屋管理部门、估价公司等诸多单位，复核和申请重新估价都是政府掌控下的事，被拆迁人虽然心里不服估价报告，苦于救济无门，只能任凭拆迁管理部门依据估价结果进行拆迁补偿安置裁决。前些日子，笔者在全国律师协会拆迁条例修改研讨会上呼吁今后房屋征收条例出台后，估价不公平、不合理的问题应该有配套立法予以解决。 2、 司法程序中救济。 |
| 随便看 |
|
法律咨询问答库收录2074234条法律问答词条，基本涵盖了全部常用法律问题的释义及解析，是法律学习是实务的有利工具。