| 问题 | 共同共有财产的处分效力 |
| 释义 | 《物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 案例： 丙在租用甲所有的房屋后不久，双方签订了一份《房屋买卖合同》，合同签订后，丙向甲支付了首付款10万元，并约定在办理完产权过户手续后付清尾款。 谁知丙在办理产权过户手续时，发现该房屋是甲与其妻乙在婚后购买的房屋，而乙在事前并不知道甲与丙签订的《房屋买卖合同》，并明确表示不同意将该房屋转让。这导致丙住在该房屋内，但至今未能办理到产权过户手续。 评析： 这是一个典型对共有财产处分行为的纠纷案件。实际上，在《物权法》颁布之前，我国《民法通则》及其司法解释，就已经有了共有关系的法律规定。由于共有法律关系内容较为复杂，我国民法学者一直将其作为一项基本制度进行研究。根据《物权法》13条的规定，表明我国的共有制度又得到了进一步的完善。共有是所有权的一种形态，是两个或者两个以上的单位或者个人对同一不动产或者动产享有所有权。根据“一物一权”的物权规则，共有人并不是对共有物分别享有所有权，而是对共有物享有同一个所有权。根据共有关系基础的不同，法律上把共有分为按份共有和共同共有，在夫妻等家庭成员关系中，除当事人之间有特别约定，都属于共同共有。由于共有关系中，权利主体是多数，如何调整共有人共有权利行使及义务的履行，维护安定、和谐的社会秩序，则成了物权法的立法使命。根据《物权法》第97条规定，在处分共同共有财产时，经全体共同共有人同意是必备的法定要件，如果其中任何一共同共有人表示不同意该处分行为，则该处分行为无效。 本案的标的(房屋)是甲乙夫妻双方婚后取得的财产，属于夫妻共同财产，甲、乙对该房屋是一种共同共有法律关系。虽然我国《婚姻法》规定了离婚时，夫妻财产的分割原则及方式，但该分割原则及方式却不是对共有人对共有财产行使权利履行义务的调整，其前提只有在婚姻关系被依法解除时方能适用。所以，案例中的甲将共有房屋转让给丙的处分行为，因没有得到乙的同意，不具备法定生效要件而无效，丙仍是基于租赁合同而占有该房屋。当然了，丙虽然不能根据《物权法》得到本案房屋的所有权，但可以根据我国《合同法》的有关规定，追究甲隐瞒共有关系导致合同无效的缔约过失责任，要求甲退还购房款并对合同无效给丙造成的经济损失进行赔偿，以维护自身的合法权益。 引用法条： [1]《中华人民共和国婚姻法》 [2]《中华人民共和国合同法》 [3]《中华人民共和国民法通则》 [4]《房屋买卖合同》 [5]《中华人民共和国物权法》 [6]《中华人民共和国物权法》第九十七条 |
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