| 问题 | 旧物管不愿撤离业主起诉排除妨碍 |
| 释义 | 案情： 2005年1月19日，江边花苑业主委员会与国华物业管理有限公司签订《物业管理合同》一份，约定由国华物业自合同签订之日起负责江边花苑小区的物业管理，合同期限为二年。国华物管入驻后的一年多时间里，江边花苑被管理得井井有条，业主们对此非常满意。但自2006年下半年起，小区里经常发生被盗事件，垃圾也无人打扫，蚊蝇乱飞。200多户业主多次要求国华物管及时改进，物管却无动于衷。于是，业主委员会在征求大部分业主的意见之后，于2006年12月24日与天保物业管理公司签订合同，决定自2007年1月20日起由天保物管全面接管江边花苑的物业管理工作。然而，虽经业主委员会多次通知，国华物管就是不肯撤离，致使天保物管无法入驻。 在咨询律师后，2007年2月27日，江边花苑业主委员会以全体业主的名义将国华物管诉至法院，要求国华物管撤出小区，排除接管妨碍。 评析： 凡占用他人的房屋都必须基于一定的法律关系。这种法律关系主要包括：租用、借用关系、雇佣关系(如保姆居住在东家)以及其他合同关系。本案中，江边花苑的业主与旧物管国华物管之间并不存在租用、借用、雇佣关系，国华物管驻在江边花苑的唯一法律关系就是合同关系。一旦这种合同关系解除或失效，国华物管就丧失了继续驻扎在江边花苑的正当的、合法的理由。从本案来看，国华物管和江边花苑约定的合同期限为2007年1月19日止，且在合同中约定：合同履行期限届满，若双方不再续订合同，合同则自动解除。因此，国华物管就必须无条件地遵守上述关于合同解除的约定。由于国华物管继续驻在江边花苑，导致新的物管公司无法接管，使得江边花苑的物管处于无序状态，严重损害了业主们的利益，构成了对江边花苑业主行使正当权利的妨碍，这种妨碍依法应当排除。 判决： 法院经审理后认为，国华物管与江边花苑业主签订的物管合同期限已经届满，根据合同的约定合同已经自然解除。在合同解除后，国华物管已经丧失了继续驻扎江边花苑的基础和条件，应及时撤出。国华物管至今仍未撤出的行为，已构成了对江边花苑业主生活的实际妨碍，遂判决国华物管在判决生效后五日内立即撤出江边花苑。 |
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