| 问题 | 不动产权属证书并非确定物权归属的唯一依据 |
| 释义 | 案情：徐某夫妻生前有两女和祖遗房屋一所。徐某退休后小女儿顶班招婿与父母共同生活。1992年由村民小组统一办理宅基地普查登记。徐某宅基地申请登记资料载明，徐某(小女儿)为户主，家庭成员6人，除徐某配偶外的其余5人(指徐某及小女儿一家4口)系非农业人口。随后国土部门颁发的《集体土地建设用地使用证》载明，土地使用者为小女儿徐某。此外，没有载明其他土地使用人。1994年小女儿拆旧建新，1998年申请加层。2003年和2005年徐某夫妻相继去世。2008年市政建设拆除该房，小女获得120余万元补偿，姐姐要求分割20余万元妹妹不允，姐妹反目诉诸法律。 姐姐起诉前咨询了多位律师，律师们看了《集体土地建设用地使用证》上载明的土地使用者只有其妹徐某一人，都认为姐姐的这场官司打不赢。理由是《集体土地建设用地使用证》是不动产物权证书，《物权法》规定，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。姐姐不甘心经人推荐认识笔者，遂委托笔者为其代理，笔者欣然受命。 本案涉及多个法律关系，受《中华人民共和国婚姻法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国继承法》等四部法律和〈最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)〉司法解释的调整。而且这些法律关系不是一成不变，它在一定条件下相互转化和演变。对本案的看法可谓仁者见仁，智者见智。 本文暂不谈其它法律关系，仅就《集体土地建设用地使用证》上载明的土地使用者为徐某，徐某以外的家庭成员包括其父母均非土地使用权人的观点，是否符合《物权法》的规定?发表拙见，抛砖引玉。 笔者认为，土地使用证书载明的土地使用者是否该宗土地唯一的使用权人，应当根据具体情况加以确定，不可一概而论。就一个家庭而言，土地使用权证书上载明的土地使用者相当于户主，其所代表的是全体家庭成员，全体家庭成员应当对同一宗土地共同享有使用权。那种认为土地使用权人是土地使用证书载明土地使用者一个人，其它的家庭成员均非土地使用权人的观点，不符合《物权法》第九条、第十六条、第十七条的立法本意。《物权法》关于不动产物权的设立、变更、转让集中规定在这三个法律条文中，而且这三个法律条文之间存在紧密的逻辑关系，尤其是第十六条、第十七条。 民法解释学认为，任何法律条文未经解释不得适用。所以，笔者认为涉及不动产物权的设立、变更、转让和消灭，适用《物权法》时应对上述规定一并适用。在对这三个法律条文进行解释时。不能不考虑这三个法律条文在《物权法》上的位置及其前后相关条文之间的逻辑关系，解释时除采取文义解释方法外主要应采体系解释方法。[page] 首先，《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的立法本意，应包括三层含义，一是“不动产物权的设立、变更、转让和消灭”是一种民事行为，该行为的主体是公民、法人或者其他经济组织;二是“登记”。登记的主体是国家，是一种国家机关的具体行政行为。不动产作为民法上的特别物，其所有权、用益权及担保物权，必须经国家登记，才能发生法律效力，即物权登记主义。体现了国家对物权的行政干预和行政管理;三是与“登记”相对应的是“申请”。申请是登记的前提和基础，登记是申请的结果，是国家根据法律、法规和规章的规定对申请人的申请进行审查、核准予以确认的结果。没有物权人的申请，便不产生国家登记的法律后果。此外，申请还必须依据相关法律、法规和规章规定的程序向登记机关提交书面文件，“登记”则包括受理、审查，核准、登记和发证等一系列行政行为。 其次、《物权法》第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”的立法本意，应包括二层意思，即：一明确了不动产所有权、用益物权和担保物权的归属和内容的根据是不动产登记簿，其他的任何资料均不作为不动产物权归属和内容的根据。不动产登记簿，指国家授权的不动产登记机关受理不动产物权申请人申请物权登记提交的登记资料，如申请人申请土地权属登记提交的下列书面文件：土地登记申请书;申请人身份证明材料;土地权属来源证明;地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标;地上附着物权属证明;法律法规规定的完税或者减免税凭证;《土地登记办法》规定的其他证明材料;二是不动产登记簿属于不动产档案资料，由国家授权的登记机关统一管理。 再次、《物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”的立法本意，应包括四层意思，即：一、该规定是相对于权利人以外的人而言，并不针对权利人的家庭成员，它排斥的是权利人以外的其他人;二、不动产权属证书是确定不动产物权利人的证明，但不是唯一的证明，还有不动产登记簿。因为第十六规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”所以，只有当不动产权属证书与不动产登记簿记载的事实相一致时，不动产权属证书才能产生“权利人享有该不动产物权的证明”的法律后果;三、当不动产权属证书记载的事实与不动产登记簿不一致时，以登记簿为准，强调了不动产登记簿制约不动产权属证书的法律地位;四，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”中‘权利人’的文义范围，并不局限于不动产权属证书上载明的个人，如果有家庭成员的，还应当包括家庭成员。值得注意的是，《集体土地建设用地使用证》格式上不同于房产证，没有土地使用权共有人的登记内容。[page] 在笔者代理姐姐徐某诉其妹共有纠纷案件中，一审败诉，二审发回原审法院重审。现在重审本案的主审法官十分赞同笔者的上述观点。 引用法条： [1]《中华人民共和国物权法》第九条 [2]《土地登记规则》 [3]《中华人民共和国物权法》 [4]《中华人民共和国物权法》 [5]《中华人民共和国婚姻法》 [6]《中华人民共和国继承法》 [7]《集体土地建设用地使用证》 [8]《中华人民共和国民法通则》 [9]《中华人民共和国土地管理法》 |
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