| 问题 | 惩罚性赔偿能否适用于商品房欺诈 |
| 释义 |
[案例]王某从一家房地产销售公司购买了一套商品房。后来，王某发现该公司提交了虚假的房地产预售许可证，因此王某认为该房地产销售公司存在欺诈行为，并按照《消费者权益保护法》第49条的规定，要求该公司遵守《消费者权益保护法》，自付双倍房款。房地产公司认为购买合同不适用《消费者权益保护法》的规定，拒绝双重赔偿。[不同意]消费者保护法能否适用于商品房欺诈第49条惩罚性赔偿？第一种观点认为，惩罚性赔偿不适用于商品房欺诈。由于《消费者法》规定了一般动产，而商品房是房地产，因此《消费者法》不适用。此外，商品房的成本很高。如果采用惩罚性赔偿，不利于房地产业的发展。第二种意见认为，既然商品房是一种商品，购买者是消费者，就应该适用消费者保护法。因此，《消费者法》第49条可以适用于对商品房欺诈行为进行惩罚性赔偿。【管理与分析】作者部分同意第二种观点。1.法律明确规定，如果经营者提供货物或服务，如果存在欺诈行为，则可适用第49条。岳先生购买商品房用于居住，无疑属于消费者的范畴，而开发公司建造房屋用于销售，这也符合商品供应商的身份，属于经营者的范畴。因此，双方都受到《消费者权益保护法》的保护和规制。法律没有明确规定商品房作为一种特殊商品，不得使用惩罚性赔偿。因此，无论是一般消费品还是特殊消费品，都可以适用《消费法》的规定。2.惩罚性赔偿在商品房欺诈中的适用，有利于规范房地产市场，保护弱势消费者的利益。从长远来看，这也有利于保护大多数合法房地产开发商的利益。因此，第一种意见是站不住脚的。3.在适用《消费者权益保护法》的同时，我们也应该看到，2003年6月1日生效的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》限制了“双重赔偿”的适用。根据《解释》第九条的规定：有下列情形之一的，出卖人订立《商品房买卖合同》，致使合同无效、解除或者解除的，买受人可以要求返还已支付的购房价款：，（一）故意隐瞒未取得商品房预售许可证或者提供虚假商品房预售许可证的；（2） 故意隐瞒所售房屋已抵押的事实；（3） 故意隐瞒已售出房屋已出售给第三方的事实或重新安置该房屋以获得拆迁补偿。笔者认为，只有开发商严重违反上述三种情况之一，导致合同无效、取消和取消，买方才能索赔赔偿责任不超过已付购房价格的两倍。此外《解释》中规定的“买方可要求卖方承担不超过已付购房价格两倍的赔偿责任”和“消费者可要求经营者赔偿所购商品价格或所获服务成本两倍的赔偿金额”之间存在差异《消费者权益保护法》规定。作者：南丰县人民法院蔡静 |
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