| 问题 | 如何赔偿房屋的损失 |
| 释义 |
1、 案件回放 东北军储运站与沈阳**快递部签订房屋租赁合同。合同约定，东北军储运站将仓库和场地租赁给**快递部。该楼盘年租金57万元，租金按季度结算。东北军事储运站负责仓库、场地租赁的其他事宜。同时，同意**快递部在特殊情况下需要解除合同的，应提前三个月通知东北军储运站，并将租金的一半支付给东北军事储运站，作为东北军事储运站的经济补偿。合同经双方签字盖章后，为履行合同，东北军储运站解除了与沈阳**装饰材料商场签订的仓库租赁合同，并将10个月租金4.2万元退还博雅商场。东北军储运站支付了拆除南墙、砍伐树木的劳务费1800元。如果合同履行未到期，快递部门单方面向东北军储运站提出解除合同并拒绝继续履行合同。目前，东北军储运站正起诉**快递部，要求赔偿因违约造成的直接经济损失12万余元。一审法院认为，东北军储运站与**快递部签订的《房地产租赁合同》是在平等自愿的基础上签订的，不违反法律、行政法规的规定，合同有效。甲乙双方应遵循诚实信用原则，按照合同约定履行各自应尽的义务，行使相应的权利。合同生效后，双方按照合同履行各自的义务。东北军储运站终止与沈阳**装饰材料商场的租赁合同，退还租金4.2万元，支付拆墙砍树款1800元，造成经济损失4.38万元。快运部门无故单方面解除合同，不仅造成了东北军储运站的上述损失，也造成了因未履行合同而造成的预期利益损失。因此，快递运输部门应当承担其单方面违约所造成的各种损失。判断：1。沈阳**快递部门应当自判决生效之日起10日内向东北军储运站赔偿经济损失43800元。沈阳**快递部应在判决生效后10日内，向东北军用储运站支付违约金23750元。双方的其他索赔均被驳回。沈阳**快递部不服一审判决提起上诉，二审法院调解结案。第三，相关法律问题分析。如果我们不考虑合同的有效性（违约责任以合同的有效成立为基础，如果合同不成立、无效、被撤销，即使一方有过失，另一方有损失，也不承担违约责任），小编认为本案不应同时支持损害赔偿金和违约金。违约金是指合同债务人不履行或者不正当履行合同义务，经合同约定或者法律直接规定，支付给对方的一定数额的款项。当事人可以在合同中约定违约金，否则不承担违约金责任。从立法和司法实践的角度来看，违约金具有惩罚性和补偿性的双重性质。我国《合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构增加违约金；约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少。”从本条可以看出，要求赔偿违约金时，损失额可以作为增加或者减少索赔的法律依据。可见，违约金主要是补偿性的，赔偿是违约金的首要和基本功能。但《合同法》第一百一十四条第三款规定：“当事人约定迟延履行违约金的，违约方应当在支付违约金后履行义务。”由此可见，迟延履行违约金的情形，违约金与实际履行可以并存，惩罚性违约金也有存在的空间，但这是一个例外。损害赔偿是指违约方因不履行合同义务给对方造成损失，依照法律或者合同规定应当承担损害赔偿责任的行为。其责任为：（1）违约；（2）给债权人造成损失；（3）违约与损失之间存在因果关系；（4）违约方无免责事由。在惩罚性责任方面，具有一般赔偿的特征。其依据是违约造成对方财产损失。没有损害事实，就没有损害赔偿。这是损害赔偿金和违约金的根本区别。对损失的赔偿也有一定的限制，即损害赔偿的数额应当等于违约造成的损失，包括履行合同后可以获得的利益，但不应当超过违约方可能造成的违约损失在签订合同时预见或者应当预见，即合理预见的规则。损害赔偿直接关系到双方物质利益的分配，体现了违约责任的作用，是一种常见的责任方式。然而，也有一些例外。欺诈性违约损害赔偿的惩罚性是例外。我国《合同法》第一百一十三条第二款规定：“经营者向消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条：“经营者以欺诈手段提供商品或者服务的，应当根据消费者的要求，增加赔偿损失，增加赔偿的数额为消费者购买商品价格或者接受服务费用的两倍。”这一规定只是损害赔偿的例外，不是一般的损害赔偿原则。综上所述，赔偿是违约金和损害赔偿金的基本功能，两者功能的重合决定了二者原则上不能兼用。在赔偿方面，违约金和损害赔偿金都能使对方得到全面赔偿。如果违约金或损害赔偿金分别适用，对方的利益可以得到充分保护。根据公平和不滥用权利的原则，违约金和损害赔偿金不应同时使用。因此，本案一审法院既支持损害赔偿金又支持违约金，不符合立法本意。但不能认为违约金与损害赔偿金本质相同，违约金的责任（定性）与损害赔偿金的责任（法定）不同。合同法强调违约金是一个约定的期限，故违约金优先于损害赔偿金。也就是说，根据合同自由原则，我们应该尊重当事人的合同自由，其中也包括当事人自由选择救济方式和当事人约定的违约金数额。当事人约定违约金的，先执行当事人约定的违约金条款。当事人未确定违约金条款的，可以使用损害赔偿的法律责任。同时，当当事人约定的违约金不足以赔偿守约方时，赔偿责任可以继续使用。因此，违约金优先于损害赔偿金。你知道吗 |
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