| 问题 | 房屋租赁纠纷司法解释 |
| 释义 |
目前，房屋租赁的运作模式越来越普遍，房屋租赁业发展迅速，出现了许多新情况、新问题，诉讼已进入司法领域。最高人民法院发布《关于审理城市房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》，自9月1日起施行。 在司法解释中，城市规划区和城镇规划区内的房屋统称为城市房屋。为解决审判实践中存在的突出问题，本司法解释的适用范围是城市房屋租赁合同纠纷案件。司法解释规定，“乡镇规划区房屋租赁合同纠纷可以参照本解释处理。但法律另有规定的，从其规定承租人按照国家福利政策承租的公共住房、廉租住房和经济适用住房，具有社会福利保障性质。租赁关系不是一个完整的民事法律行为，司法解释也不适用于合同纠纷，“在准确判断相关法律、行政法规的强制性规定是否为效力强制性规定的基础上，司法解释确定了租赁的原则合同效力的认定：一是限制无效合同的范围。司法解释仅将违法建筑租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同视为无效。二是对缺乏有效合同条件的，采取了补救措施，即当事人在一审法院辩论终结前取得法律、行政法规规定的条件，不存在合同法第五十二条规定的无效情形的，本合同视为有效。山东汇通律师事务所张吉庆律师认为，该解释严格体现了《合同法》及相关规定的立法宗旨，具有较强的可操作性和适用性，对正确及时解决此类纠纷具有重要意义。明确了非法出租房屋属于行政管理范畴，不影响租赁合同效力的观点。将有效遏制开发商长期占用闲置土地和临时住房的非法牟利现象，督促开发商放弃“副业”，集中精力做主业。《解释》对承租人优先购买权作了限制性规定，不支持房屋共有人、出租人的直系亲属、近亲属购买房屋时承租人的优先购买权。既增加了对房屋所有权的保护，又稳定了房屋交易关系。 除租赁双方当事人外，《解释》确认了分承租人是诉讼的第三人，有利于查明事实，区分责任。《解释》没有要求“房屋租赁合同当事人应当按照法律、行政法规的规定办理登记备案手续，作为合同的有效要件”。因此，有关行政部门对房屋租赁的一些强制登记处罚规定的合法性值得怀疑。房屋装修纠纷的处理一直是司法审判中的热点和难点问题。司法解释确立了此类纠纷的处理规则：承租人擅自装修的，将构成侵权并承担侵权责任；承租人同意装修的，应根据不同情况适用不同的处理原则。山东国恒律师事务所刘晓伦律师认为，在房屋租赁合同纠纷案件中，以往司法适用《合同法》第223条的规定是，承租人在第二出租人同意的情况下，可以改善或者增加租赁，承租人未经出租人同意，擅自对租赁物进行改良或者添置的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。由于该条款中对合同期满后出租人同意在租赁物上增加其他物是否给予补偿没有明确规定，在司法实践中，对同一情形会有不同的判断。最高法院的上述“解释”解决了这个问题。《解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装修的，租赁期满，承租人要求出租人赔偿装修费用的，不予支持。除非双方另有约定。” 以上规定仅在合同有效时适用。合同无效时，出租人同意或不同意装修使用；合同终止时，装修残值损失由谁承担？这一司法解释也分别作出了规定。
|
| 随便看 |
|
法律咨询问答库收录2074234条法律问答词条，基本涵盖了全部常用法律问题的释义及解析，是法律学习是实务的有利工具。