| 问题 | 签订购房合同应该约定哪些事项 |
| 释义 |
要签订购房合同，这10条要约定得很好：一是签订购房合同后不能达成贷款的约定，如果银行因个人信用记录不良等原因不放款，购房者履行合同的能力可能有问题。如果采购合同中没有事先约定，买方应承担违约责任。因此，购房者应争取达成协议，并要求开发商在合同中注明：如果银行贷款申请未能达到预期金额或银行拒绝贷款，导致购房失败，买卖双方均可解除本合同，买方可以免除责任，并要求开发商退还货款。违约责任包括：签订合同后，购房人要求退房，不按时付款；开发商售房后要求换房，不按时交房；开发商未达到交房条件强行交房；开发商将房屋分两次出售，并将房屋抵押；办理过户手续时，不符合规定和约定等 相对而言，购房者违约的情况和可能性相对较小，基本上是拖延了房屋的付款，但这种情况开发商违约的原因是多方面的，从延迟交房到出现质量问题，从改变规划到阻碍办证等等，违约的可能性比较大。当我们就违约金达成一致意见时，我们需要注意： 1。我们应该在合同中约定更高的违约金，这在形式对等的前提下有利于买方。除非买受人对自己的付款预期没有把握，否则可以约定延迟付款和延迟交付的违约金为房价的0.05%以上（一般开发商会同意为0.03%）。合同解除、房款返还时，银行同期存款利息将同时返还银行贷款利息。存款利息和贷款利息相差很大。 3。延期履行的，应当按日计算违约金，而不是约定的一次性固定违约金。有必要给开发商增加压力。 4。如有可能，列出开发商的各种违约情况，分别约定相应的违约责任，如未按时交房、未按时办理房产证、未使用约定的装修材料、未告知规划设计变更、质量问题等缺陷或质量缺陷等，并约定各自的实际违约责任或赔偿损失的计算方法。 如果只约定“一方违约，应向另一方承担损害赔偿责任”，则该条款等同于“否”。协议越详细越好，以使违约条款得以实施。三是将广告内容写入补充条款。如果购房者真的决定购买广告中的绿地、水景、会所或将要实施的楼书或市政规划，最好将广告内容写入补充条款，使之成为开发商应承担责任的真实承诺。并约定如果届时无法实现，可以解除合同，并要求开发商承担一定的违约责任，并明确如何计算违约金。第四，送房时如何处理面积差异，最常见的问题是内部面积缩水。应在合同中约定套内建筑面积和分摊面积的多少，以及在建筑面积不变的情况下如何处理套内建筑面积和套内建筑面积的误差。并约定超出此范围怎么办，退房还是不退房；退房包括哪些费用，不退房如何承担违约责任。一般误差超过3%，可以要求退房。你去交首付时，开发商告诉你，我们的房子涨价了，要么按照涨价后的价格，要么退房。这就要求我们在签订购房合同时，价格条款要准确到单价的具体金额，定价方式和房屋总价要明确。并明确如果价格上涨，仍按购房合同上的价格执行。6签合同时要注意房屋质量。 购房人在签订合同时，应认真考虑《商品房质量保证书》和《住宅使用说明书》的内容，并将质量保证书作为合同附件。对墙面、地板、吊顶的平直度、吊顶、厨卫防水、表面裂缝等应作必要的约定。签订合同时明确物业管理事项。在合同中确定前期物业管理公司，以及双方约定的物业管理范围和收费标准。（8） 明确谁来支付费用。交房时，开发商可能会列出不少费用。其中有些是合理的，但大多数可能是不合理的。除契税、公共维修基金、印花税、物业费外，其他配套费用不合理。9公共配套设施是否按时交付。 购房时承诺1:1车位，小区内有超市、娱乐设施等公共配套设施，但交付时可能无法履行。买受人可以要求房地产开发商在合同中明确按照规划要求建设的教育、医疗、卫生、邮电、商业服务、社区服务、行政管理等公共建筑设施以及地下车库、俱乐部由房地产开发商专门公布的，应当与房屋同时交付使用。在“如果在指定日期内未满足使用条件，双方同意按以下方式处理”的空白行，应说明买方是否可以选择退房。如果不能，在满足使用条件之前，房屋是否可以拒收，房地产开发商如何支付违约金，这期间谁负责保管房屋。基础设施包括：供水、供电、供热、燃气、通信（电话、宽带）、电视系统（公共电视天线、有线电视、卫星电视）、道路、绿化等与社区建设相配套的设施。 供水：购房者在购房前，应了解所购房屋是属于国家供水管网，还是社区自有水井的地下水供应。对于前者，买受人应要求房产中介在合同中明确，房屋交付时该住宅小区的供水已纳入国家供水管网；对于后者，购房人应要求房产中介在合同中明确，房屋交付时地下水的使用已经管理部门审批，并能出具符合检疫部门确认的饮用水标准的报告。 供电：买受人应要求房地产开发商在合同中明确，房屋交付使用时，用电已纳入城市供电网络，临时施工用电及其他不合格用电不予使用。双电源供电的，房地产开发商应当在合同中明确，房屋交付使用时具备双电源供电条件。 取暖：购房者在购房前，还应了解冬季所购房屋的取暖方式。对于市政供热，房地产经纪应当在合同中约定房屋交付时，区域供热已纳入城市供热管网；对于自供热，房地产经纪应当在合同中约定房屋交付时，小区锅炉房已建成，具备供暖条件。 供气：供气是最复杂的问题，入住后“没气”意味着吃饭、洗澡等最基本的生活需求无法满足。然而，房地产开发商往往以天然气和天然气公司要求购房者入住率达到70%为借口，购房者只有在接受装修后才能进行通风换气。他们只承诺达到70%，这显然有太多的不确定因素。买受人至少应要求房产中介在合同中明确，房屋交付使用时，燃气供应设施已入户并接入市政管网，房屋入住后多长时间内，“燃气”供应就可供应，并应在合同中明确
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