| 问题 | 如何确定不动产使用不一致的赔偿标准 |
| 释义 |
1979年9月，J县餐饮服务公司与J县汽轮机厂合建了一栋五层商住综合楼，其中一层属于餐饮服务公司开综合店，二至五层属于汽轮机厂职工宿舍。2009年7月20日，餐饮服务公司为上述一层房屋申请了房屋所有权证，该权证上注明该房屋的设计用途为“商业”。土地证号和权属性质在证书中为空白。2009年10月，叶某通过公开拍卖方式购买了该公司上述房屋中的一套，并于同年12月取得了房屋所有权证。证书上注明设计用途为“商业”，土地证号及其权属性质均为证书空白。2000年7月，叶先生与J市土地管理规划局（原J县并入J市）签订了《划拨土地使用权补充出让合同》，约定：“本合同项下宗地为居住用地”，此后，土地使用权登记也进行了备案经查，涉案房屋的土地用途为住宅用地，叶某还按照住宅用地标准缴纳了土地出让金。 市M区政府于2014年10月25日作出《征收决定书》，上述房屋纳入征收范围。从区政府中选择Z公司和H公司对涉及的财产和土地收益进行评估。H公司的《土地效益费征收分户评估报告》指出：变更前房屋用地的类型和用途为转让居住，变更后为转让商业，因此土地使用权存在价差，土地收益费总价为471849元。2015年4月4日，M区政府作出房屋征收补偿决定：经Z房地产估价师有限公司鉴定，房屋价值1308763元，室内装修价值13717元。经H房地产土地评估有限公司评估，扣除土地收益471849元。 叶某对赔偿决定中扣除土地收益的内容不服，提起诉讼。浙江省J市中级人民法院认为，根据《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十条规定，被征收房屋的用途，应当按照房屋登记记载的用途确定。被征收房屋按照改变用途进行补偿的，应当从补偿土地收入中扣除被征收人应当缴纳的土地款。 原告叶某拥有的房屋，房屋所有权证登记用途为商业，国有土地使用权证登记用途为住宅。Z公司对原告房屋进行商业用途评估，被告根据土地评估机构的评估结果扣除土地收益471849元，符合相应事实和法律规定。原告叶某称，其房屋事实上已作为商品房使用，但不能改变其土地登记用途为居住的性质。因此，原告的理由站不住脚，原告叶某的诉讼请求被驳回。 叶不服，提起上诉。浙江省高级人民法院经审理，决定驳回上诉，维持原判。评议与分析本案争议的焦点是房屋征收补偿金是否应从应支付的土地收益中扣除。小编认为，土地收益应该从房屋征收补偿中扣除。浙江省《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十条第一款规定，“被征收房屋的用途，按照房屋登记记载的用途确定：房屋未记载用途的登记，或者经城乡建设主管部门依法批准未改变房屋用途的，按照城乡建设主管部门批准的用途确定”。该条第四款规定：“被征收人按照改变用途获得补偿的，给予被征收人的补偿应当从被征收人应当支付的土地收入中扣除”。土地收益又称土地增值费，是指土地使用者向第三人转让或者出租土地使用权（包括与地面建筑物一并转让或者出租）所得，按照规定比例向财政部门支付的价款。土地使用权价格（地价）随土地用途而变化。房屋征收中的土地收益补偿是指土地用途变更前后土地使用权价格（地价）的差额。土地收益是否应当缴纳，取决于房屋征收前后土地使用性质是否发生变化，而不是房屋所有权证登记用途和房屋实际用途是否发生变化。 涉案房屋一直作为商品房使用。原告叶某以拍卖方式转让涉案房屋后，房屋登记记载设计用途为“商业”，但《划拨土地使用权补充转让合同》载明“本合同项下宗地为住宅用地”。相关土地登记还记录了土地用途为“住宅”。当时，原告还按照住宅标准缴纳了土地出让金。因此，本案涉案房屋在征收前土地用途为住宅，征收后土地按商业用途进行评估补偿，属于上述条例规定的“按改变用途补偿被征收人”的情形。被告婺城区政府作出房屋征收补偿决定，从房屋征收补偿款中扣除原告应当支付的土地收益，符合上述规定。原告叶先生称，“涉案房屋已用于经营，房屋登记记录设计用途为商业，土地收益不应从房屋征收补偿款中扣除”，这是对上述条例相关规定的误解。 根据法律规定，不动产登记中的房屋用途和土地用途应当一致。原告叶某将涉案房屋通过拍卖方式转让后，在该房屋为商业用途的情况下，有关政府及职能部门根据住宅用地与权利人签订了《划拨土地使用权补充转让合同》，并登记了土地使用权，该合同不成立符合相关法律法规，并应引起有关部门的重视。你知道吗 |
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