| 问题 | 土地经营权如何抵押 |
| 释义 |
至于抵押贷款的主体，一是普通农民利用自己的承包土地经营权进行抵押；二是家庭农场、合作社、农业企业等新型农业经营主体利用转让的土地经营权进行抵押。对于前者，由于土地经营权属于自己，可以在第二轮合同期内以剩余期限的经营权抵押。我国大部分地区都是在1998年进行第二轮承包，承包期为30年，第二轮承包期为2028年，剩余土地经营权期限为10年以上。为了防范和降低风险，金融部门可以对剩余期限进行贴现。如平罗县金融机构一般将剩余期限减半处理，农民土地经营权抵押贷款金额=土地资产价格×面积×第二轮合同剩余期限×1/2。对于家庭农场、合作社和农业企业等新实体，其土地经营权将被转让。虽然土地出让合同期限长，至少3-5年，而且很多都到了第二轮合同到期，但新经营者缴纳的出让金一般每年缴纳一次。因此，可以认为，只有在新主体缴纳了转让费后，经营权才能真正转让。由于出让金每年支付一次，新主体仅拥有当年的土地经营权。因此，新主体的抵押贷款期限仅为一年，经转户农民同意，只能按一年经营权计算额度。为了降低操作风险，金融机构可以对新主体给予一定的优惠，您可以在第二年归还贷款，并在支付流通费后再次申请贷款。新增主体土地经营权抵押贷款金额=土地资产价格×面积×折价。 调查中还发现，由于农地经营权抵押贷款刚刚起步，相关配套制度不完善，严重影响了双方的积极性和试点工作。迫切需要从以下四个方面完善相关制度安排。一是土地资产评估机制。土地资产评估是农地经营权抵押的重要前提，也是一项基础性工作。目前，我国普遍缺乏专门的土地资产评估机构和相关的抵押资产评估方法。金融部门一般采用以土地流转市场价格为基础简单计算抵押资产价格的方法，不考虑种植品种、土地设施投资等因素，这使得资产价格在一定程度上扭曲，不利于真正发现市场价格。建议依托当地农村产权交易平台，如土地流转服务机构，构建土地经营权评估专业服务机制。当然，我们也可以依靠专业的评估公司进行抵押土地资产评估。各地可以制定科学的评价方法，包括土地流转价格、种植品种、设施投资、土地生产条件等综合指标。二是土地资产处置机制。抵押资产能否得到有效处置，是农地经营权抵押贷款能否持续发展的关键。也就是说，一旦抵押贷款出现问题，土地经营权必须有畅通的处置渠道，分散金融机构的经营风险。构建农地经营权抵押处置机制，关键是要完善和完善县乡三级土地流转体系，完善相关功能，将农地经营权抵押处置纳入土地流转体系，再次实现流通，使系统成为连接农民和金融机构的枢纽。需要重申的是，抵押资产在一定时期内的农地经营权不涉及农民的承包经营权。农民在合同期内不能抵押，因此农民不存在永久性土地损失的风险。三是风险补偿机制。一般来说，农地经营权抵押贷款是一个新生事物，尚处于起步阶段。由于农业是一个风险高、农地抵押贷款资金规模小、交易成本高的弱势产业，在目前资产评估处置机制尚未完全建立的情况下，如果风险完全由金融机构和农户承担，这项工作很难开展。为了顺利推进这项工作，可以在试点初期由政府和金融机构共同设立风险补偿基金。在发生金融风险时，可以用一定比例的资金来补偿金融机构的风险，从而降低金融机构的风险。当试点实施到一定阶段，抵押资产的相关处置机制相对顺畅时，可以适时退出风险补偿制度，农地经营权抵押完全由市场决定。需要指出的是，金融风险应主要由市场承担，政府风险补偿基金的比例不宜过高，更不能完全由政府承担。否则，就可能存在金融机构放松预审、甚至信贷方串通等道德风险。笔者建议在试点初期，风险补偿基金的比例应在60%左右，并逐步降低，以增强双方的风险意识和交易的可持续性。第四，农村信用体系。从目前试点情况看，在开展农地经营权抵押业务时，金融机构是否向农民贷款的决定，实质上并不是由农民向金融机构抵押的土地经营权决定的，但由金融机构综合考虑农民的历史声誉、产业前景、还款能力等因素。也就是说，当前发展的农地经营权抵押，实质上还是一种信用贷款，只是通过农地经营权抵押来进一步提升农民的信用。造成这种状况的主要原因是农地经营权抵押刚刚起步，相关配套制度建设还很落后，农地经营权难以独立承担抵押物的作用。在农地经营权抵押试点的初始阶段，将农民信用状况、产业发展状况和农地经营权相结合是合理的。这就要求各地加快农村信用体系建设，建立农民信用档案和信用评级，同时开展信用家庭农场、信用农民专业合作社和信用农业企业的评级工作，实现农村信用体系全覆盖，为各类主体进行农地经营权抵押提供信贷支持。 此外，对于农村土地经营权抵押试点工作，各地要加强人才队伍和组织体系建设，特别要重视各级农村土地流转服务体系的功能，移交农村土地经营权评估工作，对农村土地流转服务体系进行抵押资产处置、贷款意向登记和初审。政府要加大对农村金融机构开展农地经营权抵押工作的政策支持力度，在税收、评估、存款准备金等方面实行差别化政策，激发金融机构参与农地经营权抵押工作的积极性正确的。你知道吗 |
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