| 问题 | 抵押权与租赁权竟合的处理 |
| 释义 | 案情 1996年2月2日，某市中兴公司与该市化学公司签订门面房屋租赁合同，中兴公司将其自己的上十下十的20间门面房出租给化学公司，租赁期限为3年，年租金为6万元，租赁期满后，在同等条件下化学公司享有优先承租权。租赁合同签订后，化学公司租金支付给中兴公司。 1996年9月6日，中兴公司与该市阳光支行签订借款抵押担保合同书，阳光支行贷给中兴公司30万元，担保方式为抵押担保，中兴公司用其门面房屋20间及所占用的土地使用权抵押担保。次日，经评估为40万元，并办理了抵押登记。 中兴公司与阳光支行签订借款抵押担保合同，将化学公司所租用的门面房屋设置抵押，中兴公司未将设置抵押情况告知化学公司，并于1997年2月3日继续收取租金。中兴公司贷款到期后，仅偿还了贷款的利息。经中兴公司与阳光支行协商，中兴公司将抵押物协议作价38万元抵还贷款，尚余的8万元将由阳光支行支付给中兴公司，双方协商后，1997年5月9日即到土地部门和房管部门办理了土地使用权和产权过户手续。过户后，1997年5月13日，阳光支行以在此设立分理处为由，通知承租人化学公司限期搬走，化学公司接到通知后，以与中兴公司所签订的门面房租赁合同有效，而应继续履行租赁合同或者享有优先购买权为由拒绝搬走，双方形成纠纷。化学公司以阳光支行和中兴公司为被告诉至该市人民法院，请求人民法院确认房屋租赁合同有效应继续履行依法享有同等条件下的优先购买权。 上述案例，主要涉及到两个法律问题，一是租赁权的对抗效力，二是抵押权与租赁权的关系。 租赁权的对抗效力。根据我国《合同法》第229条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，说明了我国从立法角度上对租赁权的对抗效力予以确认，体现了“租赁权的物权化”，明确了“买卖不得击破租赁”的规则。 财产租赁在民法上由原来的“买卖可以击破租赁”发展到现在的“买卖不得击破租赁”规则。所谓“买卖可以击破租赁”规则，是指财产所有权人将该财产出租给承租人使用后，若在承租期间出租人将该项财产转让给第三人时，则导致承租人的租赁权消灭。所谓“买卖不得击破租赁”规则，是指租赁关系成立之后，即使出租人将出租物转卖给第三人，该原来存在的租赁关系仍对买受人有效，承租人仍然可以向受让人主张租赁权，受让人所得的财产也仅是负有租赁债权负担的财产所有权。在“买卖不得击破租赁”规则下，租赁权不仅具有债权性，而且还具有一定的物权性，可能附随于租赁物之上，向该租赁物之上后成立的物权人主张租赁合同的继续存在，主张租赁权的有效。 在本案中，化学公司是否享有继续租赁权。若化学公司在同等条件下依法行使了优先购买权，并取得了购买权，则化学公司与中兴公司的租赁合同终止履行，不存在继续租赁权问题。若化学公司在同等条件下虽依法行使了优先购买权，但未取得购买权，中兴公司将抵押物产权和土地使用权转让给了阳光支行，则中兴公司与化学公司所签订的门面房屋租赁合同继续有效，化学公司仍享有继续租赁权，其主要法律根据是我国《合同法》第229条的规定。因此，阳光支行无权要求承租人化学公司限期搬出。 抵押权与租赁权的关系。抵押权与租赁权的关系，指一物之上抵押权与租赁权同时存在，当两者发生冲突时，哪个权利效力优先的问题。之所以一物之上能同时存在抵押权和租赁权，是因为抵押权和租赁权在性质上是相容的，抵押权所追求的是抵押物的交换价值，并且不要求移转抵押物的占有，而租赁权是追求标的物的使用价值，同时又移转占有。抵押权和租赁权的关系，有两种情形： 1.租赁权发生在先，抵押权发生在后。正如前文所述，传统民法中遵循“买卖不得击破租赁”的原则。租赁权对抗所有权，是在租赁权发生在先，物之新所有人产生在后，买主如果购买已经出租的财产，则必须承受租赁继续有效的负担。之所以租赁权对抗所有权，是为保护承租人的利益，维持社会经济关系的稳定。 |
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