| 问题 | 拆迁补偿市场作价 |
| 释义 | 据新华社北京电第305号国务院令公布了新修订的《城市房屋拆迁管理条例》，《条例》将于2001年11月1日起施行。日前，记者就《条例》的修改情况，采访了国务院法制办副主任曹康泰(以下简称曹)和建设部副部长宋春华(以下简称宋)。 问：《条例》修改的主要内容是什么? 曹：《条例》修改的主要内容是：明确被拆迁人为房屋的所有人，拆迁补偿的原则是对房屋所有人进行补偿，兼顾对房屋使用人的安置;保护房屋所有人的合法权益，将拆迁补偿的标准由被拆迁房屋的重置价格结合成新结算，修改为根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定货币补偿金额;进一步规范房屋拆迁的行政管理，明确管理程序;充实和完善法律责任，加大对违法行为的处罚力度。 对房屋所有人进行补偿兼顾对使用人安置的原则 问：为什么要确立对房屋所有人进行补偿，兼顾对使用人安置的原则? 宋：确立这样一个原则，主要有以下几点考虑：一是适应了城镇住房制度改革的需要。城市住房的产权结构已经从原来公房为主体转变为个人拥有住房为主体。实行对房屋所有人补偿，兼顾使用人安置的原则，就是适应了以个人拥有住房为主体的实际，同时又兼顾了承租户的利益。二是有助于理顺货币补偿条件下被拆除住房的财产关系，保护房屋所有人的合法权益。 问：在对房屋所有人进行补偿的情况下，如何保障房屋承租人，特别是目前大约30%尚未出售公房的承租人的利益呢? 宋：新修改的《条例》第二十七条第一款规定，拆除租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。这样规定有两层含义：一是体现了对房屋所有人补偿的原则，保障了房屋所有人选择补偿方式的权利，可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换;二是设定了拆迁人对被拆迁人给予补偿的前提，即被拆迁人必须妥善安置承租人或者双方协商一致解除租赁关系，才能获得补偿。房屋所有人不能拿到货币补偿款就弃承租人于不顾。如果房屋所有人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议，为了保障房屋承租人的利益，《条例》第二十七条第二款进一步明确规定，对双方达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人订立房屋租赁合同。这样，既保证了对房屋所有人的补偿，又使房屋承租人不会因拆迁而无房可住，防止产生社会不安定因素。 货币补偿金额根据拆迁房屋的区位用途等由市场作价 问：新的拆迁补偿方式、标准与原《条例》规定的补偿方式、标准有什么区别? 宋：新修改的《条例》第二十四条规定：“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”第二十五条规定：“实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当按照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。”根据上述规定，货币补偿和产权调换都要考虑到房屋的区位、用途、建筑面积等因素。可见，按照新的规定，货币补偿与产权调换实际是等价的。此外，新修改的《条例》在确定了新的补偿标准的同时，取消了原《条例》将户口因素作为确定安置面积的标准的规定。对拆迁补偿安置方式、标准作这样的调整，适应了各地推行货币化补偿安置的客观要求，为规范各地货币化补偿安置的做法提供了基本的法律依据。由于各地经济发展水平不平衡，房地产市场发育程度不尽相同，新修改的《条例》第二十四条规定，货币补偿的具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。新修改的《条例》对拆迁补偿安置的规定，可以避免住房实物安置中被拆迁人经常遇到的延期回迁与安置、过渡期太长影响正常的生活、学习和工作等问题，有利于社会稳定;被拆迁人可以自行选择购房的标准、地点，有利于转换住房机制;有利于简化拆迁程序，便于对拆迁当事人的监督。 问：新修改的《条例》在规范房屋拆迁管理程序，促进政府职能转变方面有哪些新的规定? 曹：主要有四个方面新的规定：一是取消了拆迁方式中的统一拆迁。目的是适应转变政府职能的要求，把政府管理与市场主体剥离开，政府要依法行政，管好政府该管的事情;建设单位要依法从事建设活动。二是体现了政府对拆迁中属于民事关系的行为原则上不干预的原则。对于拆迁当事人之间的民事行为，应当根据双方的协议，按照民法通则、合同法等法律去规范。三是对于一些涉及拆迁当事人合法权益，可能影响社会稳定的问题，新修改的《条例》则增加了若干条规定，要求房屋拆迁管理部门加强管理。四是进一步规范了拆迁的行政管理程序。新修改的《条例》为了规范行政管理程序，约束房屋拆迁管理部门的管理行为，保护拆迁当事人的合法权益，对房屋拆迁许可证审批程序和时限、延长拆迁期限的审批时限以及达不成拆迁补偿安置协议进行裁决的程序和时限等作了明确规定。 新《条例》实施前拆迁 补偿仍执行原《条例》 问：新修改的《条例》实施之前，拆迁补偿安置应当如何执行? 曹：新修改的《条例》实施之前，各地的拆迁补偿安置仍应当执行原《条例》，新修改的《条例》对实施之前的拆迁补偿安置行为没有溯及力。K紒紣矠 |
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