法院拍卖房有什么风险吗
法律援助一、法院拍卖房有什么风险吗
有风险,具体风险如下:
1.产权纠纷风险
在购买合法拍卖行时,产权纠纷是最常见的风险之一。由于合法拍卖行是通过法院强制执行程序出售的财产,原业主可能因各种原因对财产产生争议,如抵押、转让给他人等。消费者应仔细检查财产的所有权,以确保财产没有财产权问题。他们可以通过查询法院的相关文件、查看财产档案或请律师进行法律咨询来降低风险。
2.隐藏的装修风险
法国拍卖行通常是由于原业主拖欠贷款而被迫拍卖的,因此往往存在维护和装修问题。一些法国拍卖行可能经历了长期的放任和忽视,导致建筑结构和设施面临相应的风险。消费者在购买前应排除这些隐藏的维护问题并进行检查。如果房屋维修成本过高,可能会增加购买成本,脱离现实。
3.房屋信息不完善
购买拍卖行时,可能很难获得完整、准确的房屋信息。原业主可能无法隐瞒房屋的真实情况和历史。此外,法院发布的信息也可能存在错误或遗漏。消费者应尽可能多地收集房屋信息,并与房地产的具体情况进行比较,以确保消费行为的准确性。
4.价值不足的法拍房
由于法律拍卖行一般被迫拍卖,原业主可能因各种原因导致房地产价值大幅下降。上市价格往往只是法院根据拍卖程序进行估价,可能无法反映房地产的真正价值。消费者在购房前应比较周边房价,进行相应的市场分析,防止购买没有投资价值的法律拍卖行。
5.有租赁导致无法入住。
由于我国实行的是“买卖不破租赁”制度,如果法拍房存在“租赁在先,抵押在后”的情况,那么买受人的权利将会受到严重的限制。比如法拍房有长达20年的租约在身,买受人无权要求原来的租户腾房,可能要等十多年后才能入住。
二、法院拍卖房最多拍几次
法院拍卖房产最多拍卖三次,按照法律规定,第一次司法拍卖流拍以后,在60日之内,要组织第二次拍卖,拍卖总共可以进行3次。如果3次都司法拍卖流拍了,要对拍品进行变卖。法律网提醒您,如果第一次司法拍卖流拍后,申请执行人和被执行人在不损害他人权益的情况下,达成变卖以物抵债的协议,法院是准许的。
二、法院拍卖房产如何定价
法院拍卖房产按照如下方式定价:
1.与当事人(原业主)进行议价
一般来说,法院在拍卖之前应当以适当的方式去跟房屋双方的当事人进行协商,并且当事人应在规定的期限里面商议出来一个结果。如果双方当事人对议价结果达成一致,且合理合法,那么这个议价结果就会成为该房屋的参考价。
2.找房管局定向询价
采取这种方式确定评估价的,法院会向房管局等机构提前出具询价函,而且询价函里面会写明要求、完成期限等事项。
3.在司法网络询价平台进行网络询价
目前可以进行网络询价的平台并不多,仅有京东、工商银行和淘宝三个渠道。
4.委托评估公司估价
房产拍卖要遵循公开、公正、公平和诚信的原则,拍卖人不得以竞买人身份或委托他们代为竞买,也不得在拍卖活动中拍卖自己的和物品或者财产权利。