| 问题 | 未经委托人批准的代理事项是否具有法律效力 |
| 释义 |
2010年12月21日，记者从郑州高新区法院获悉，该院审理了一起“房屋买卖中介合同”纠纷案。原告婷婷起诉：2009年7月，她决定通过中介郑州B房地产营销公司（以下简称B公司）购买王某位于郑州中原路的一套房子。2009年7月25日，原告与婷婷公司签订了1000元的房屋买卖合同。根据合同约定，被告商品房总价、中介佣金及代理费共计60万元；被告应在合同签订后10个工作日内陪同原告办理正式购房合同。后来，原告婷婷多次要求被告协助办理正式购房合同，但均被被告拒绝。但原告婷婷无奈向法院起诉，请求法院判令被告B公司履行房屋买卖中介合同第六条规定的监督管理义务，被告应支付违约金5.9万元。因某房地产营销公司（以下简称a公司）是被告B公司的上级单位，原告婷婷要求a、B公司承担连带责任。被告a公司辩称，原告婷婷承认王伦伦代表a公司签订房屋买卖合同，但原告婷婷没有提供王伦伦拥有a公司代理权的证据，a公司也不承认王伦伦的行为，故房屋买卖合同中的房屋买卖条款无效。原告婷婷要求被告a公司履行对B公司的监督义务，由于买卖双方没有签订正式的买卖合同，被告不能履行监督义务。此外，原告婷婷要求两被告甲、乙承担连带责任，但没有其他证据证明。因此，应驳回原告的诉讼请求。 被告郑州B公司辩称，郑州B公司未与原告签订合同，与本案无关，原告对郑州B公司的起诉是诉讼标的。总之，原告对B公司的诉讼应予驳回。 郑州高新区法院经审理查明：2009年7月24日，原告向被告郑州B公司支付郑州中原路购房定金1000元，被告B公司作为中介向原告开具了加盖财务专用章的收据，收款人是王伦伦。收到定金1000元后，王伦伦将其交给被告某公司。2009年7月25日，原告与王伦签订了《房屋买卖合同》，王伦代表甲、乙公司签订了《房屋买卖合同》，但《房屋买卖合同》未加盖甲、乙公司印章，根据《房屋买卖合同》，原告应缴纳契税、物业维修基金、印花税，制作费、有线电视初装费、测绘费、中介费、代理费等共计60万元；原告应支付定金1000元，乙方签订正式购房合同时抵付房款；被告应当在合同签订后十个工作日内陪同原告办理正式购房合同，并支付房价及相关费用。如果任何一方违约，违约方应向守约方支付合同约定的总房价千分之二的违约金。原告诉称，在签订《房屋买卖合同》后，多次要求被告协助办理正式购房合同，但被告一直推诿拒绝，故原告诉至法院。 查明案由后，法院认为，王伦伦以自己的名义签订合同，没有代理权，未经被代理公司a、B的同意，其行为无效，对被代理公司a、B不具有法律效力根据《中华人民共和国合同法》，合同内容应当包括“当事人的姓名、住所”，但房屋买卖合同中缺少上述“出卖人”的条款，故合同内容违反《中华人民共和国合同法》，无效；同时，法院认为：王某代表a公司和B公司签订合同的行为是违法的，一是王某以自己的名义签订合同后，没有加盖a公司和B公司的印章，没有得到a公司和B公司代理人的认可；二是王某是a公司另一家分公司的成员，与B公司不是同一个分支机构。因此，没有证据证明a公司和B公司希望他代表他们签字。此外，在签订《房屋买卖合同》时，原告未履行注意义务，在不知道王某真实身份的情况下与王某签订了合同。他对合同的无效也有过错，应承担损失。综上所述，原告的诉讼请求不合理，原告提供的证据不足，故原告的诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第五项、《中华人民共和国民法通则》第六十一条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十四条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一款，判决如下：。本案被告B公司在答辩中称原告对该公司的起诉是当事人的过错。这里有一个问题，就是参与民事诉讼的主体必须具备合法的资格。那么，B公司能否成为合格的民事诉讼主体呢？我认为是这样。要厘清这个问题，首先要厘清什么是诉讼主体。诉讼主体是指具有诉讼主体条件的当事人。根据刑事诉讼法，公安机关、人民检察院、人民法院是刑事诉讼的国家机关。在刑事诉讼中，诉讼主体是侦查机关、检察机关、人民法院、自诉人、附带民事诉讼的被告人、原告人和被告人。根据《行政诉讼法》，行政诉讼的主体是人民法院、国家行政机关、个人、法人或者其他组织。本案属于民事诉讼，所以诉讼主体自然是指民事诉讼主体，民事诉讼主体是指参与民事诉讼活动的当事人。在民事诉讼活动中，当事人包括三个方面：一是主持审判活动的司法机关，即人民法院；二是当事人，即民事纠纷双方当事人，即原告和被告，包括诉讼代理人（如律师）；第三类是当事人，包括证人、鉴定人、翻译人员、勘验人等。 民事诉讼的合格主体，又称当事人或者合格当事人，是指人民法院以外的当事人，即第二类当事人。正当当事人在特定诉讼中作为原告或被告提起诉讼的权利称为诉讼强制执行权。B公司作为本案的中间人，当然有资格成为合格主体。因此，它与第一被告有连带关系。第二，未经委托人批准的代理事项不具有法律效力。 本案中，王伦伦在房屋买卖中介合同中以自己的名义代理a公司和B公司，未经委托人即a公司和B公司的同意，法院认为，王伦伦签署的房屋买卖合同无效，因为他没有以代理权签署，代甲、乙公司签署的名称不具有法律效力。法院作出这样的判决是有法律依据的。如我国《民法通则》第六十六条规定：“无代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，经被代理人认可后，被代理人方可承担民事责任。不承认的，应当承担民事责任。明知他人以自己名义实施民事行为而不否认的，视为同意。”这些规定明确解释了两个问题：一是在民事代理活动的时代，代理人必须在委托人授权的范围内行事。超出委托人授权范围的，事后，活动内容必须经委托人确认或者同意，委托人才能承担民事责任后果；二是委托人知道代理人以委托人名义实施民事行为，不提出质询或者异议的
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