| 问题 | 房地产税收政策改变后的税费比较 |
| 释义 | 从今年6月1日开始，政府的房地产税收政策发生了根本的改变，不但对不同面积的住房进行了区别征税，还特别规定，买房者如果在取得房屋后两年内就卖掉，将按照房屋成交价的5.55%征税，也就是全额征税，而以往则是按照房屋买卖的差额征税。此外，六一之后购买非普通住宅将按3%的比例征缴契税。不少读者打电话询问，手头的房子该不该卖掉?让我们来具体算一算。 不同购房者的保本公式 在目前情况下，绝大多数人买房子，都会选择按揭贷款。按不同类型分析： 1、办完契税未超过2年的普通住宅 其契税按买入总价的1.5%收取，而营业税按其卖房总价的5.55%收取，因此，其首付以后的后续成本为： 按揭利息=买入价×(1—首付比例)×按揭利率×已贷款日期 契税=买入价×1.5%营业税=买入价(1+涨幅)×5.55%其他一次性支出：(包括保险费、公证费、律师费、印花税、评估费、中介费等) 则：保本价=买入价+后续成本=买入价×[1+(1—首付比例)×按揭利率×贷款期限+7.05%+涨幅×5.55%]+一次性支出 2、办完契税满2年的普通住宅 与第一种情况的不同点是不用交营业税，因此根据以上计算，即： 保本价=买入价×[1+(1—首付比例)×按揭利率×贷款期限+1.5%]+一次性支出 3、六一前签(预售)合同且办完契税未满2年的非普通住宅 与第一种情况相同，即：保本价=买入价×[1+(1—首付比例)×按揭利率×贷款期限+7.05%+涨幅×5.55%]+一次性支出 4、六一前签(预售)合同且办完契税已满2年的非普通住宅 它与第一种情况的差别在于营业税按照卖房所得的增值部分的5.55%收取，即： 保本价=买入价×[1+(1—首付比例)×按揭利率×贷款期限+1.5%+涨幅×5.55%]+一次性支出 5、六一后签(预售)合同且办完契税未满2年的非普通住宅 第5、6种情形的应交契税增加到买房总价的3%，其营业税的缴纳情况则分别与第3、4种情形相同，因此： 保本价=买入价×[1+(1—首付比例)×按揭利率×贷款期限+8.55%+涨幅×5.55%]+一次性支出 6、六一后签(预售)合同且办完契税已满2年的非普通住宅 保本价=买入价×[1+(1—首付比例)×按揭利率×贷款期限+3%+涨幅×5.55%]+一次性支出 具体购房者的应用实例 例一：王先生于2004年6月份买了一套总价100万元的普通类住宅，三成20年按揭(年利率为5.31%基准利率)，现以110万元脱手。 根据政策，王先生属于上述第一种情况，则后续成本如下： 按揭利息=100万元×(1-0.3)×5.31%=3.7万元(注：等额/等本法会略有差异，但对我们的计算影响不大) 契税=100万元×1.5%=1.5万元营业税=100×5.55%=5.6万元其他一次性支出1.5万元则他的保本价=100+3.7+1.5+5.6+1.5=112.3万元，因为他的卖出价为110万元，所以此次房产投资亏了2.3万元 例二：刘先生在2002年10月份买了一套总价100万元的普通类住宅，三成20年按揭(年利率5.31%)，于2003年4月份办完契税，现以125万元卖掉，其他一次性支出1.5万元。 这个案例属于第二种情形。由政策可知，他可以免交营业税，则他的保本价为： 保本价=100万元×[1+70%×5.31%×33/12+1.5%]+1.5万元=113.2万元 投资收益=125-113.2=11.8万年平均投资收益率=投资收益/投资成本/年数=11.8/(30+13.2)/3年=9% 例三：张先生今年3月份买了一套面积150平方米、总价在150万元的非普通类住宅，四成15年按揭(年利率5.58%)，目前还未办完契税，现在想以170万元脱手，其他一次性支出合计为1.8万元。 根据政策，张先生属于上述第三种情况，则他的投资保本价为： 投资保本价=150万元×[1+0.6×5.58%×4/12+7.05%+50/150×5.55%]+1.8万元=166.8万元 投资收益=170万-166.8万=3.2万元投资收益率=3.2/(60+16.8)×(4/12)=1.39%在这种情形下，虽然仍然有所收益，但已经不如一年期存款利率了。 其他情况以此类推。需要指出的是，由于没有严格区分按揭贷款使用等本还款法还使用等额还款法，也没有考虑资金的时间成本和银行贷款利率的调整，对一些费用也做了大致的估算，因此所得到的只是大致的结果，仅供房产投资者参考，更精确的数据可以咨询专业的投资顾问。由计算公式可以看出，房价的涨幅和银行按揭贷款利率的高低，将直接影响投资房产的收益率。细心的投资者不妨根据上述公式简单计算一下。 根据上面的公式得出自己的房产投资收益率以后，你就可以和现在市面上的一些理财产品作收益率的比较了。由于房产的流动性比较差，因此需要有较高的收益率作补偿。以下是几种常见的理财产品的预期投资收益率：存款一年期1.8%(税后)，三年期2.592%(税后) 凭证式国债：三年期3.37%，五年期3.81%05记账式5期国债：七年期3.48%货币市场基金：目前大多在2.0%～2.5%人民币理财产品：半年期产品预期年收益率大致在2.0%～2.3% 股票型基金：预期年收益率5%～6%信托产品：预期年收益率5%～6% 杭城十位理财顾问调查：观望和视情况而定者居多 此外，我们还调查了杭城十家银行的理财顾问，让他们为投资者是否卖掉手中房子出谋划策，结果是：4票看资金情况而定：4票观望;1票出售;1票不卖还买。 农行解放路支行徐俊：看资金情况而定。贷款压力大的就“割”;如果自有资金比较多，能“守”一两年，其他资产也比较多，房产只是一部分，可先出租，但如果资产太集中的话就“出手”一两套。 中行省分行按揭中心何力：实力足的，观望;实力不足的，观望并出租;出售是下下策。 浦发银行杭州分行裘完州：观望，能出租就出租，没有必要出售。 光大银行杭州分行邱扬：资金压力不大的就观望，压力大的可卖一套。 中信实业银行凤起支行何晓燕：国家调控的意图很明确，未来对炒房的控制会越来越严厉。如果已有一定涨幅，且另外还有几套，还按揭的负担比较重，可考虑处理一两套。如果只有一套，那就看看再说吧。 招商银行凤起支行沈哲秀：因人而已。资金宽余的可观望，手头不大宽余的可出租，出售比较困难，因为目前成交量不大。 民生银行莫干山支行楼婷：还是观望比较好，目前大势还不明朗，匆匆卖掉不明智。 广发银行杭州分行徐艳：观望，目前已走入一个观望期。交行杭州分行姚进：不光不卖，还要趁低买进好一点的房子，从长远看肯定是涨的，如果资金不够就换购(卖差的买好的)。 兴业银行杭州分行汪东午：观望，调控对楼市的影响会到什么程度还不知道，再说现在也卖不掉。当然，要看自己的资金压力大不大。 杭城十位楼市记者调查：观望和视情况而定者居多 为了更好地为房产投资者提供是否卖掉房子的参考意见，我们调查了杭城十位楼市记者的意见，其中：4票观望;3票看情况而定;1票说不好;1票出售;1票不卖还买。 每日商报桑迪红：看具体情况和自己的判断定吧。前几年买的，也谈不上“割肉”。另外还要看有几套房、按揭总额有多少，如果还按揭的支出比收入高，只能卖一两套，两者差不多又能承受的就观望。当然，如果房子没交付，那只能等。 每日商报刘德科：宏观调控有周期性，等到天“冷”了，要买的人终究是要买的，还是观望吧。出租一则麻烦，二来收益也有限。 杭州日报丁晓红：不同房产不同处理。证办出已有两年的、120平方米以下的小户型卖不卖无所谓，因为随时可卖，如果是房改房那就尽快出手吧。 都市快报周毅：不卖，有钱的话还可以继续买，对楼市要有信心。 都市快报邵峥怡：留着观望吧。现在大家在“心态较量”，但市场需求还是有的，跌是不会跌的。 钱江晚报程洁：看个人财务状况而定，贷款多的可“出货”，财务状况好的可放着出租。 钱江晚报张伟群：说不好。今日早报刘晓妍：关键还是看有没有人肯“接手”，现在很多人想卖房，但想买的人在观望，“出手”不掉。心态好一点的可观望，出租也可以。今日早报干国荣：从近期看，房价还要受政策的影响，涨的可能性很小，跌的可能性很难预测。手头宽裕的，可先观望。从长期(5～10年)看，有房子总是好事，物价在涨，不动产总是增值的。 新民生报黄丹：卖，卖得出就卖，当然太便宜不行，卖不出就出租。 (来源：每日商报) |
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