业主维权指南：被忽略的小区公共收益
法律援助业主不知道的一些有关小区公共收益并物业私吞，业主维权指南，业主应该留意小区公共区域的收益，争取属于自己的利益。
委员建议出台政策让公共收益不再被物业悄悄“截留”;法官代表拿出“标杆判例”提醒业主维权
陈 郁
在今年春节前夕，外地的一个居民小区给业主发“红包”的新闻，引起了来自镇江的省政协委员蒋鹏程的关注，而这所谓的“红包”其实就是该小区在年底结算了电梯广告、车位出租等收益后，给业主的分红。在小区已经住了5年的蒋鹏程对比发现，他们小区不仅没有发过“红包”，就连起码的收益明细他都不知道。为此，今年两会上，蒋鹏程打算提出建议，相关部门应该制定细则，明确公共部分年底收益“分红”原则。
这些都属公共收益
1小区公共区域内的广告收益，如户外广告、轿厢广告等。
2小区公共区域的停车位收益。
3小区公共区域内租赁的摊位收益。
实地调查
小区60多部电梯年广告收益12万，可从没分红过
“我们小区的居民楼都是小高层，电梯内花花绿绿的广告也是没断过，这些收益其实应该归业主呀。”省政协委员蒋鹏程坦言，自己关注这小区公共区域的收益分配问题，是缘于外地的一篇新闻，该新闻的内容是，在去年年底，这个小区的居民欢欢喜喜地收到了物管发放的红包，而红包的钱则来自于当年度包括车位收入、广告等项目的收益。
看了这篇新闻之后，蒋鹏程对比发现，自己小区内的广告也不少，车位也停得满满的，可为啥就没见过自家的物业公司发红包的好事呢?询问了物业公司之后，对方的答复也很简单，他们作为小区的管理方，有权力经营小区内的广告，而且作为物管，本身的管理成本就很高，光靠物管费是要亏本的，因此这些小区公共部分的收益自然得给他们用来补贴成本，防止入不敷出。
面对物业公司的解释，蒋鹏程委员却有些不认同，不过让他犯愁的是，由于找不到相关的法规“撑腰”，物业公司依旧显得很强硬，而小区业主委员会也显得有些难办。
蒋鹏程委员在调查中发现，在当地被调查的小区业主中，有至少8成的业主表示不知道小区公共物业收益这回事，余下的受访者虽然表示知道，但都不清楚这些收益归谁所有。
记者昨天来到位于城东的一家楼盘探访，发现该小区共有10栋居民楼，共30个单元，每个单元设有两部电梯，每部电梯内都有商业广告。记者随后以广告公司业务员的身份与该小区的物业公司取得联系。物业人员表示，该物业管理区域内一共有60多部电梯，每部电梯的广告承包费一年为2000元钱，如果要在小区的其它位置增设广告标识，可以打包卖，价钱可以适当便宜。
60多部电梯，每部电梯的广告承包费为2000元，60多部电梯一年共获得广告收入120000多元，如果按照该小区每平米1元的物业费、以及每套住房100平米面积计算，差不多可以免去120户小区居民一年的物业费，然而实际上，在该小区记者碰到的居民，都从未被告知，物业费可以有优惠的通知，显然这些钱全部都归了物业公司的收入项目。
举案说法
3年近600万公共收益过半归全体业主，无锡有“标杆判例”可循
“其实，《物权法》规定，小区规划区以内的公共场所、公共设施属于小区全体业主共有，相关广告收入应全部归业主所有。如果物业公司对小区广告履行了维护保养义务，在相关业主或业主大会的同意下，物业公司可获得维护保养广告而产生的利益，但这绝不是全部的广告收益。”来自无锡一家法院的人大代表，昨在接受记者采访时表示，他们去年就曾经审判过一起小区公共部分收益的案例，而最终小区全体业主获益数百万元，相信该判例最后能变成全国范围内处理同类案件的“标杆”。
事情是这样的，2002年11月，上海一家物业公司和无锡市春江花园小区开发商签订了前期物业管理合同。2007年12月下旬，春江花园小区业委会成立，2008年6月业委会根据业主大会作出的实施业主自治的决议，致函物业公司要求终止物业管理服务合同。当年7月中旬，双方协商达成移交协议，物业公司答应返还预收的物业管理费、各类押金等近230万元。但是，业委会在查看移交清单时发现，物业公司在2004年至2007年间收取的小区共有部分物业管理费596万元，都没有列入移交清单之中。此后双方交涉不成，业委会将物业公司告上了法庭。
对于该起案件，无锡当地法院在审理中认为，小区共有部分的物业管理收益，应该是共有部分收入与成本支出的差额，在该小区主要是停车费和会所租金等收益。经核算，小区业主几年间共有部分可确认的总收益为414万余元。法院认为，小区共有部分收益应主要归属于全体业主所有，物业公司付出了管理成本，也应享有合理回报。参照双方确定的分配方案，业主该得七成，物业公司得三成。为此法院最后判决：物业公司将共有部分收益的70%返还给业委会，加上其他确认款项共517万余元。物业公司减去已履行的180多万元，还要返还330多万元。
委员建议
小区公共部分收益应该有章可循
对于小区公共部分的收益，蒋鹏程委员表示，如果单纯地通过诉讼解决的方式来要物业公司还“钱”，显然对于很多小区而言，维权的成本太高，而对于一些无业主委员会的小区更是难上加难，这都很容易给物管公司钻空子，因此相关物业公司的主管部门，应该对小区公共收益的范围职责进行明确划分，并出台相应的强制性规范，例如什么样的广告能进小区，小区内的公共收益究竟如何分成，物管私吞小区公共收益如何处罚等条款，只有有章可循了，才能让属于小区居民的收益能够真正用之于民。
蒋鹏程还建议，政府监管部门有必要在小区加大法律普及，让居民明晰他有什么样的权利和义务。而作为业主也应该增强相应的权利意识。在许多小区，一些住户住进去就万事大吉、事不关己高高挂起，业主大会也不参加，甚至连有无业委会都不知道。当下物业方面的纠纷不断，原因之一就是业主自身的权利意识不强，业主们不团结所致，因此敢于与物业公司不合理的霸王行为较真也应该被鼓励和提倡。 本报记者 陈 郁
房地产法
