开发商买房“送面积”法律问题分析

    所谓“赠送面积”，前提应该是所赠面积合法，且赠送人拥有合法产权，否则何谈赠送。而现实情况往往并非如此，由于开发商所“赠送”的面积是不计入容积率的，部分赠送面积甚至是涉嫌违法和侵权的面积，其赠送行为均属无效。即便其能通过“偷面积”达到“赠送面积”的目的，但因为开发商在售房时便已经将赠送面积的成本摊到了房价中，“赠送”仍旧是有名无实，还涉嫌违法虚假宣传。那么开发商赠送的面积从何而来呢?将所谓买房送面积归结起来有以下几类：
    1、将原本属于开发商所有的空间赠与购房者，一般该空间对于购房者具有附属性功能，如地下车库。
    2、将原本属于共有部分的空间转为特定购房者的专有空间，典型如设备间、底层花园。
    3、将通常属于共有部分的空间设计为在结构与使用上具有独立性，并通过广告宣传、购房合同与所有购房者约定将其归属于特定购房者，如屋顶花园。
    4、对原本就属于购房者，但依据建筑标准不计入建筑面积的空间进行特定设计，使购房者具备对其加以利用的可能，并在广告中加以宣传，典型如大面积的飘窗或阳台等。
    5、在房屋设计时预留以一定改造空间，购房者通过自己装修可以获得更多的使用空间，如加高层高或净高后的买一层送一层。
    开发商之所以将这些空间赠送给客户，往往是因为开发商对所赠送的面积不具有合法产权，不能写入房屋产权证，这就意味着赠送面积不能用于投资、抵押，拆迁时也不会得到补偿。其次，许多开发商对于赠送面积连合同也不能写入，只凭开发商的口头承诺，如何保证购房者在购买该商品房后开发商能够完全履行约定的赠送面积，一旦引起纠纷，购房者很难找到证据来维护自身权益。另外，赠送面积如果属于公共面积，开发商的赠送行为本身就不合法，可能会影响到业主今后的使用，容易引起纠纷。为了避免纠纷，购房者在签约之前需注意因赠送面积而引发的法律风险。
    一、如果赠送面积为开发商所有，需注意是赠与所有权还是免费提供使用权。如果开发商所赠面积对应的空间经规划批准属于专有部分，并获得了独立的产权，这种赠与当然是合法有效的，比如说专门规划设计的地下车库，并办理了独立产权，开发商作为所有权人当然有权利将其赠与购房者。需要注意的是，开发商赠与的是所有权还是使用权，如果是所有权，则购买者有权要求开发商依法办理转让登记手续，否则不发生法律效力。而如果开发商保留所有权，仅是将使用权让渡给购房者免费使用一段时间，那么建议在购房合同中应就赠与形式、免费使用期限、修缮责任、服务提供等可能发生误解与分歧的问题进行列明，尽可能减小法律风险。
    二、对共有部分面积的赠送，可能归于无效。将共有部分空间(比如设备间等)进行赠与的行为是无效的，并有可能引发侵权与缔约过失的责任。假如开发商对于赠与的客体并无处分权，根据《合同法》规定该赠与合同属于可撤销合同，当其他共有权人申请撤销后，此合同可能被认定为无效，开发商就面临承担缔约过失责任的风险。
    如果该赠与行为对其他共有权人带来损失，开发商还可能会对其他共有权人负有相应的侵权责任，如果购房者自身亦存在过错的，购房者也可能成为连带责任人。但是，如果开发商所赠与的部分具备专有空间的特点，并且就该部分在宣传与购房合同中对所有购房者说明了相关情况，可以认定为全体共有权人对该部分的处分做了特别的约定。
    三、赠送面积无法获得所有权。对于一些本身就不计入建筑面积的空间，即使购房者对其进行改造使其具备了专有部分的特征也仍然无法在房屋登记簿或产权证上得到体现。而且以现有的买房送面积模式，所赠与的部分几乎都是明确规定不计入建筑面积的。所以，这些赠送面积得不到法律的认可与保护，一旦将来所购房屋遇到拆迁、出卖、继承、评估、抵押等情况时，就这部分面积的处分，购房者将无法获得收益保障。如果这部分赠送面积被写入购房合同，购房者据此起诉开发商，后者可能面临着承担违约责任的法律风险。如果没有写入合同，且开发商没有在相应广告宣传中就所赠面积所有权作出明确、具体的允诺，购房者可能将自己承担相应的损失。